BNH em ação: as correções de rota da política habitacional

Parte IV – BNH em ação: as correções

de rota da política habitacional

Com a designação do BNH para gestor financeiro do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, criado através da Lei n.° 5.107 de 14 de setembro de 1966, supera-se a escassez de recursos que ameaçou a política habitacional em seus dois primeiros anos.

O FGTS, constituído por 8% dos salários pagos mensalmente, passou a ser a fonte principal de financiamento da política. Somente em 1975, seria ele superado pelos recursos provenientes das

cadernetas de poupança e letras imobiliárias.1

Não era a carência de recursos o único problema enfrentado pelo BNH. Para o mercado médio, que utilizava recursos provenientes da poupança voluntária, a curta experiência dos primeiros dois anos já havia mostrado problemas operacionais de monta. O mecanismo das hipotecas, por meio do qual eram repassados os recursos ao empresário – o iniciador, no jargão do BNH apresentava distorções graves, ocasionando inadimplência, atrasos e dificuldades de financiamento.

Pela sistemática de hipotecas, o iniciador deveria apresentar o projeto a ser financiado, contendo detalhado estudo de viabilidade técnica e financeira junto ao BNH. Este, se satisfeitas as condições de financiamento, assinava uma “Promessa de Compra e Venda de Hipotecas”, através da qual assegurava ao empresário a compra dos créditos hipotecários gerados com a venda do imóvel. Com a Promessa de Compra e Venda de Hipotecas, o iniciador levantava junto aos agentes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SCIs, APEs e Caixas Econômicas) os recursos necessários à construção. O financiador, por seu turno, refinanciava os recursos por ele concedidos ao iniciador junto ao próprio BNH. Construído o imóvel e vendidas as unidades, o iniciador liquidava seu débito junto ao financiador e este, por sua vez, junto ao BNH, que se transformava em detentor dos créditos hipotecários.

As dificuldades com essa sistemática residiam em dois pontos básicos: o valor dos imóveis e os percentuais do financiamento. O teto máximo de financiamento concedido era fixado em 80%. Ao adquirente cabia completar os 20% do valor do imóvel, com poupança própria. Imóveis que excedessem o valor de 500 salários teriam a diferença financiada, ou pelo comprador, ou pelo vendedor.

Resoluções posteriores alteraram a mecânica e os limites de financiamento: a 35/68 dividiu o Pais em quatro regiões e fixou limites percentuais de financiamento, por valor do imóvel e por localização. Com essa medida, unidades residenciais do mesmo valor passavam a ter diferentes percentuais de financiamento, dependendo da região em que estavam situadas.

A resolução 48/69 fixou em 52% a parcela financiável diretamente pelo BNH. Caberia ao iniciador ou ao mutuário complementar o financiamento. A alteração foi posteriormente revista, pelas dificuldades de comercialização encontradas, e criou-se, para saná-las, o mecanismo da segunda hipoteca, através do qual agentes do sistema, sociedades de crédito imobiliário, assumiriam, com recursos próprios, o financiamento de 28%, cabendo ao mutuário os 20% restante.

A prática do sistema continuou a revelar dificuldades. Prestações teriam de ser pagas em dois lugares, correspondendo à primeira e segunda hipoteca; o sistema financeiro não respondeu à nova sistemática e os iniciadores enfrentaram dificuldades de obter financiamento para os 28%, correspondentes à segunda hipoteca, cujo financiamento o BNH decide por fim assumir ele próprio.

Quanto às habitações populares, não ocorreram problemas desse tipo, pois as Cohabs, com recursos provenientes do FGTS, financiavam integralmente o mutuário. O mesmo se pode dizer das cooperativas habitacionais, voltadas inicialmente para uma clientela de baixa classe média. Estas últimas, embora exigissem uma poupança prévia, permitiam que ela fosse acumulada durante a construção das unidades habitacionais, através de módicas prestações mensais.