O revigoramento das Cohabs

contratam. O Banco Nacional da Habitação não tem

organização para fiscalizar tijolo. O presidente do BNH ressalta

que a entidade não tem responsabilidade alguma no caso do

material utilizado nas construções.16

Belo Horizonte – O presidente do Banco Nacional da Habitação,

Sr. Mauricio Schulmann, declarou ontem nesta Capital que seria

necessário mudar a Constituição do país, caso se quisesse

atribuir ao BNH a função de avaliar a qualidade dos projetos

habitacionais que financia e de fiscalizar a sua execução.17

Rio de Janeiro – Uma das mais sérias denúncias feitas contra o

Banco Nacional dl Habitação diz respeito à péssima qualidade

cio material usado na construção de muitos conjuntos. Mas o

presidente do banco, Maurício Schulmann, assume sua defesa:

o BNH não tem responsabilidade quanto à qualidade das obras

que financia.18

As alegações do BNH, para não assumir, ou minimizar sua responsabilidade sobre a qualidade do material utilizado e condições de construção dos conjuntos populares, encobriam, na verdade, uma problemática mais complexa, que era o desempenho sofrível das Cohabs. Com moral baixo, com recursos humanos e financeiros escassos, não raro com débitos atrasados junto às construtoras privadas, as companhias eram impotentes para assegurar e exigir, junto aos contratados, o bom andamento das obras.

O revigoramento das Cohabs

Menos de seis anos após terem ocorrido tais eventos, a situação de crise que afligia as Cohabs foi completamente revertida. A inadimplência, com mais de três meses de atraso, reduziu-se a

12,6%19 e quase todas as companhias começavam a apresentar um saudável desempenho econômico-financeiro, apesar de as

realizações continuarem aquém das metas programadas. 20 Presenciava-se um recrudescimento das atividades das Companhias Habitacionais, tendo o presidente do BNH declarado que, em 1977, pela primeira vez na década de 1970, o número de unidades financiadas no mercado popular superou as do mercado

médio.21

Pode-se dizer que, em comparação com as etapas analisadas anteriormente, os últimos anos foram de grande dinamismo. Financiaram-se, entre 1975-1980, 749.911 casas populares, correspondendo a 74,6% da produção do banco durante toda a sua

existência, de acordo com os dados da Tabela 8.

Em vista das modificações substanciais do desempenho das Cohabs a partir de 1975, cabe indagar o que permitiu, em curto intervalo de tempo, a transformação tão drástica do mercado de habitação popular.

Na verdade, ocorreu uma conjugação de fatores que tornou possível essa mudança. O mais importante parece ter sido a tendência das Cohabs para privilegiarem as faixas mais altas do mercado popular

(três a cinco salários). 22 A ampliação de seu mercado potencial para as famílias de até cinco salários, numa época em que as Cohabs apresentavam ainda, sérios problemas de inadimplência, teria sido pensada como uma saída para a crise. Por outro lado, essa estratégia parece ter sido facilitada pelo próprio comportamento do mercado imobiliário nos últimos anos.

Tabela 8. Unidades financiadas para o mercado popular* e por

diferentes períodos

Anos Unidades %

1964-1969 178.227 17,7

1970-1974 76.746 7,7

1975-1980 749.911 74,6

Total 1.004.884 100,0

Fonte: BNH – Departamento de Planejamento e Coordenação

(Dplan). Rio, 1981.

*Conjuntos Cohabs, e residências construídas diretamente pelo

BNH para população de baixa renda.

A especulação imobiliária recente, que atingiu especialmente as grandes metrópoles e cidades médias, acarretando expressivo aumento dos preços de imóveis e elevação de aluguéis, fez com que consideráveis setores da baixa classe média passassem a ter nos conjuntos Cohabs uma alternativa para a solução de seus problemas habitacionais. O fato dessas Companhias não visarem lucro, possuírem uma baixa taxa de juros e terem parte da construção subsidiada pelas prefeituras (infraestrutura e/ou terrenos) colocou suas casas em situação privilegiada no mercado imobiliário. Atualmente, é comum que casas do tipo Cohabs sejam alugadas por valor superior ao de suas prestações e que ocorra cobrança de ágios significativos na transferência de

financiamento. 23 Assim, a figura do inadimplente praticamente desaparece, pois, caso um mutuário tenha dificuldade de arcar com os encargos de compra, pode repassar o imóvel obtendo lucro através de ágio, ou simplesmente alugá-lo por quantia superior à prestação mensal.

Desse modo, a “melhoria” de desempenho das Cohabs, em relação aos anos iniciais do BNH, pode ser explicada através de dois processos distintos, mas concomitantes. O primeiro se refere aos novos conjuntos, onde se privilegiam os postulantes na faixa salarial entre três e cinco salários mínimos; o segundo diz respeito à recompra de imóveis usados por pessoas de melhor situação

financeira.24

Em razão disso, como se mostrará adiante em relação aos

conjuntos de Natal e Belo Horizonte, 25 a tendência é a clientela da Cohab ser, cada vez mais, formada por empregados do terciário especializados (bancários, vendedores, funcionários públicos etc.) e operários qualificados.

Ressalta-se, também, a posição do governo federal nos últimos anos, que se tem pautado por conceder índices de correção monetária não só inferiores ao custo de vida, mas, inclusive, menores que a elevação do salário mínimo. Isso torna, com o passar do tempo, a casa Cohab cada vez Mais competitiva. Parece que a defasagem real ocorrida em 1973 entre aumento de custo de vida, por um lado, e correção monetária e salário mínimo, por outro, acelerou nos anos subsequentes esse processo. Naquela época, ainda que os assalariados e depositantes de caderneta de poupança tenham sido prejudicados, os compradores de casa própria foram beneficiados, pois suas prestações aumentaram

menos que o custo de vida e a alta dos aluguéis.26

Embora de menor importância para explicar a atual situação financeira das Cohabs, não seria justo deixar de frisar a ocorrência de melhorias em muitas das “atividades técnicas”. A seleção dos mutuários passou a ser mais rigorosa quanto à declaração de rendimentos. Hoje aceitam-se somente comprovantes oficiais (carteira de trabalho ou declaração de empregador), abolindo-se práticas anteriores, pelas quais, por exemplo, a vizinha ou freguesa de uma costureira poderia comprovar sua renda. Entretanto, esse mecanismo tem efeitos ambíguos, pois, se de uma parte dá às companhias maiores garantias, de outra, reforça a tendência excludente de trabalhadores de menor nível de renda e estabilidade de emprego, além de não considerar as rendas variáveis ou extraordinárias, que tendem a constituir parcela significativa da renda de famílias pobres. Do mesmo modo, houve também avanço em relação à localização de conjuntos, na qualidade das obras e na atenção a serviços de infraestrutura.