A trajetória recente da política de habitação popular

Parte V – A trajetória recente da

política de habitação popular

Até este ponto analisou-se o BNH de uma forma ampla: o seu surgimento, a vinculação da política habitacional com o novo regime, e a implantação e transformação de algumas de suas diretrizes básicas. Tendo como “pano de fundo” esse quadro podem-se agora abordar com maior profundidade algumas das dimensões da política de habitação popular.

Preliminarmente, é necessário fazer algumas referências ao campo de ação das Companhias Habitacionais (Cohabs), que, como se viu anteriormente, são os agentes promotores do Banco Nacional da Habitação para o “mercado popular”. De início, esse mercado pretendia atingir as famílias que percebiam renda mensal de um a

três salários mínimos.1 Posteriormente, ampliou-se o limite da faixa para cinco salários.

Essas Companhias foram constituídas sob a forma de sociedades de economia mista, devendo o poder público, Estado ou Município, deter o controle acionário. Embora organizadas sob a forma de sociedades por ações, abertas, portanto, à participação privada, as Cohabs são controladas integralmente pelo setor público. O desinteresse da iniciativa privada em participar delas é, por si só, indicador da pouca atração que, até o momento, esse mercado exerce para uma atuação em moldes empresariais.

Os programas gerais das Cohabs, bem como os projetos específicos de construção, devem ser aprovados pelo BNH. Por sua vez, é de sua responsabilidade ou dos Estados e/ou Municípios a complementação da parcela do projeto que porventura não seja financiada pelo banco.

Os recursos utilizados para esses financiamentos são provenientes do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), do qual o BNH é o gestor. Atualmente, o prazo de financiamento para o mercado popular pode ser de até 25 anos, com juros relativamente baixos, de 1% a 3%, aproximadamente. Anualmente, 60 dias após o aumento do salário mínimo, há correção monetária das prestações, de acordo com índices definidos pelo governo federal.

Nos projetos Cohab, as prefeituras locais quase sempre assumem os encargos da urbanização do terreno, compreendendo o acesso rodoviário, arruamento, colocação de meio-fio, e rede de água e esgoto. Algumas vezes, o poder público local participa também com a doação do terreno e em outras ocasiões a própria Companhia o adquire a preço de mercado. O importante é que, computadas todas as despesas e as taxas de administração, o custo unitário por residência não ultrapasse a quantia de 500 UPCs.

Embora lhes seja facultado construir diretamente, as Cohabs operam, sobretudo, através do repasse de recursos do BNH para as empreiteiras e da posterior comercialização das habitações construídas entre a população de renda baixa. Assim, a construção das residências é realizada por empresas privadas vencedoras das licitações públicas, abertas para cada projeto individualmente. Cabe à Companhia, contudo, a fiscalização das obras e a liberação parcelada do financiamento, de acordo com o andamento dos trabalhos.

Os custos são totalmente transferidos para os compradores, salvo as parcelas eventualmente cobertas por instituições que não a Cohab. A margem de lucro unitário das construtoras é, geralmente, menor do que na maioria dos empreendimentos imobiliários, e os ganhos de comercialização auferidos pelas Cohabs são praticamente nulos. As Companhias se sustentam por meio da cobrança de taxas por serviços técnicos e de fiscalização.

Este capítulo se propõe analisar de maneira sucinta alguns dos aspectos mais relevantes da política de habitação popular. A trajetória das Companhias Habitacionais pode ser dividida em três etapas: