Os planos de reajustamento das prestações

Não foi apenas quanto às modalidades de financiamento que a política habitacional enfrentou problemas. Mais graves, e de maior repercussão social, foram os referentes à aplicação dos mecanismos de compensação inflacionária.

Instituída com a lei que criou o Plano Nacional da Habitação, a correção monetária, como se viu, buscava proteger os recursos do sistema de descapitalização ocasionada pela inflação. A administração da correção provou não ser tarefa simples e exigiu adaptações e mudanças, que só muito lentamente foram adotadas, a despeito da grita generalizada.

Os planos de reajustamento das prestações

A princípio, os empréstimos fornecidos pelos agentes do BNH obedeciam a dois planos: A e B. O plano A estava destinado à erradicação de favelas e às classes de baixa renda. O plano B, voltado para os demais setores da população.

O reajustamento das prestações do plano A far-se-ia com a elevação do salário mínimo, e sua vigência se daria dois meses após sua fixação em lei. O valor da nova prestação seria calculado multiplicando-se a prestação anterior pela razão entre o novo valor do maior salário mínimo vigente no país e o seu valor imediatamente anterior.

No plano B, o reajustamento da prestação seria trimestral e sua vigência se daria no primeiro dia de cada trimestre civil. O valor da nova prestação seria calculado multiplicando-se a prestação anterior pela razão entre o valor da UPC, do trimestre que se inicia, e o da UPC do trimestre anterior.

Contudo, o reajustamento dos saldos devedores dos financiamentos nos dois planos se dava trimestralmente, pela relação entre o valor da UPC do trimestre que se inicia e o seu valor do trimestre anterior. No plano B, como se seguia o mesmo processo para o reajustamento da prestação e do saldo devedor, a extinção da dívida se daria exatamente no prazo contratado. Entretanto, no plano A, sendo a fórmula de correção da prestação diferente da utilizada para o saldo devedor, a quitação da dívida poderia ou não se dar de acordo com o prazo contratado.

Em termos teóricos, esse prazo poderia encurtar-se ou alongar-se, dependendo da relação entre a elevação do salário mínimo, que iria afetar a correção das prestações, e o reajustamento da UPC, fator determinante da atualização do saldo devedor. Somente na hipótese de os salários crescerem a taxas substancialmente mais elevadas que as da correção monetária é que se poderia abreviar o prazo de pagamento. Isso porque, fosse o salário elevado a taxas iguais ou ligeiramente superiores à da UPC, não se conseguiria compensar a diferença entre a correção trimestral do saldo devedor e a atualização anual das prestações.

Tivesse sido mantido o esquema original do plano A, o prazo de amortização provavelmente se estenderia muito além do previsto. Ressalte-se que, nos primeiros dez anos de existência do BNH, o

salário mínimo teve uma queda de 30% em seu poder de compra. 2

Ao vincular o reajuste das prestações com a elevação do salário mínimo, o BNH buscava tornar viável a compra de moradia por parte dos trabalhadores de baixa renda. Estes dificilmente poderiam arcar com o aumento das mensalidades de três em três meses, como no plano B. Entretanto, em seu afã de levar às últimas consequências uma atitude empresarial, o BNH manteve o cálculo de saldos devedores baseado na UPC, cujos índices de crescimento, embora menores que a taxa de inflação, eram maiores que os fatores de

correção dos salários. 3

Tal procedimento levava tecnicamente à possibilidade de que o resgate final da dívida se estendesse com prazo excessivamente longo, muito além do previsto no financiamento inicial. Aos olhos do mutuário parecia que a dívida era uma coisa infindável e que por mais que ele pagasse ela continuava sempre crescendo. Tornava-se necessária a contínua dilatação dos prazos de amortização. Para atenuar tal situação instituiu o BNH o Fundo de Compensação das

Variações Salariais (FCVS), 4 com o objetivo de estabelecer um limite para possíveis dilatações do prazo de resgate da dívida, conforme se pode depreender do texto abaixo.

Com vistas a afastar dos financiados o natural receio de que

estavam imbuídos em relação a uma excessiva dilatação do

prazo de resgate, resolveu o Conselho de Administração do

BNH, através da RC 25./67, instituir o Fundo de Compensação

das Variações Salariais (FCVS). Este garantiria aos adquirentes

de habitações, financiadas pelo plano A de reajustamento,

inteira amortização da dívida em prazo total nunca superior a

1,5 vezes (sic) daquele inicialmente contratado. (...) Para fazer

jus a esse direito, deveria o financiado contribuir para o fundo,

com uma importância igual ao valor de uma prestação. (...) O

Fundo operaria com a entrega ao credor (Agentes do anu) em

nome do devedor (Adquirente) do eventual saldo da dívida

apurado no Ultimo mês do prazo máximo de prorrogação

previsto.5

Ao admitir que se saldasse a dívida apurada no prazo máximo, ainda que através de um Fundo, o BNH estava de fato abrindo caminho para subsidiar parte da moradia, e reconhecendo, tacitamente, a inexequibilidade de aplicação de uma política estritamente empresarial para as famílias de baixa renda.

A partir de 1º de janeiro de 1970, com a alteração no plano de reajustamento das prestações, o BNH fez ainda maiores concessões aos mutuários. O plano B muda apenas de nome, passando a se denominar Plano de Correção Monetária (PCM), podendo ser usado por empresários e determinados adquirentes do chamado mercado médio. Por outro lado, o plano A é substituído pelo Plano de Equivalência Salarial (PES), que é estendido para os mutuários do mercado econômico e médio.

A principal inovação do PES, em relação ao plano A, é a fixação do número de prestações a serem pagas pelos adquirentes. O mutuário pelo PES não tem motivo para se preocupar com o saldo devedor, já que a sua dívida é dada por um número de prestações constantes, expressa em função do maior salário mínimo vigente no país. O Fundo de Compensação das Variações Salariais assume a responsabilidade pelo saldo devedor dos financiamentos contratados.

Em termos teóricos, ao final do pagamento das prestações podem ocorrer duas hipóteses:

a) o saldo real é credor, devendo ser pago ao FCVS pelo

agente, a título de prêmio;

b) o saldo real é devedor e o agente deve se habilitar junto ao

FCVS para recebimento desse saldo.

Na verdade, com a adoção do PES, o BNH assume o risco de subsidiar, uma vez terminado o prazo estipulado pelo contrato, não só parte das dívidas reais dos mutuários populares, mas também

dos diversos setores da classe média, 6 visto que estes últimos têm agora condições de utilizar esse plano. Caso se configure nos próximos anos uma tendência de reajuste de prestações aquém das taxas de atualização da UPC, o BNH estará subsidiando, através do FCVS, tanto habitações populares, quanto construções destinadas às classes média e alta.

Essa possibilidade, que certamente terá impacto negativo na situação financeira do BNH, tem despertado pouca atenção, devido ao pouco tempo de implantação do Plano de Equivalência Salarial.

Tão importante quanto a problemática do reajustamento das prestações, e diretamente a ela vinculada, é a questão da amortização dos planos habitacionais. Da sistemática adotada decorrerão valores mais altos ou mais baixos para a primeira prestação, diminuindo ou ampliando decisivamente as oportunidades de aquisição da casa própria, como se explicará a seguir.