O período de decadência

Em que pese a importância do mercado popular, o chamado mercado médio foi, entretanto, o que mais ganhou com a política. Embora o número de unidades financiadas nesse mercado durante o período tenha sido menor do que as de mercado popular, em termos de volume de investimento, o mercado médio foi o que mais se beneficiou, pois o valor médio das transações imobiliárias nessa faixa tende a ser substancialmente maior do que as que predominam entre as classes populares.

 

O período de decadência

O período 1970-1974 caracteriza-se pela perda de dinamismo das

Companhias Habitacionais. Financiam-se apenas 76.746 unidades, 2 o que representa menos da metade da etapa anterior.

Nessa época, a responsabilidade das Cohabs toma-se ainda maior

com a transformação do BNH de autarquia em empresa pública,3 passando a atuar exclusivamente como banco de segunda linha, isto é, em articulação com agentes que repassam os créditos por ele concedidos e se responsabilizam pelas operações realizadas. Assim, foi transferido a seus agentes um elevado número de créditos referentes a mutuários de baixa renda, até então sob sua responsabilidade direta.

A situação financeira crítica das Cohabs e a tentativa do BNH em manter um bom desempenho empresarial provocaram uma defasagem inevitável entre a quantidade de unidades habitacionais financiadas para a classe média e os setores populares. Assim, por exemplo, no período de 1970 a 1974, foram financiadas 404.123 unidades residenciais para o mercado médio, contra 157.748 para o mercado econômico e apenas 76.746 para o mercado popular. Em outros termos, nesse período os setores médio e alto da classe média lograram obter quase cinco vezes mais unidades residenciais financiadas que as classes populares (mercado popular) e duas

vezes e meia mais que a baixa classe média (mercado econômico).4 Embora os números de unidades residenciais por tópico de clientela sejam consideráveis, na verdade a distorção da política foi ainda maior, sobretudo quando se atenta para o fato de que o custo unitário de uma moradia do chamado mercado médio é, no mínimo, quatro vezes maior que o de uma habitação popular. Soma-se a isso o fato de que a clientela do mercado popular é substancialmente maior, em termos absolutos, que as demais.

As aplicações, no mercado médio, além de permitirem juros substancialmente mais altos (10% a.a.) que os do mercado popular (1% a 3% a.a.), eram atraentes também por não apresentarem nessa época os altos índices de inadimplência deste último. As dificuldades de uma atuação em moldes empresariais no mercado popular favoreciam a tendência de esvaziamento das Cohabs. Para se ter ideia da situação dessas companhias, basta lembrar que, nesse período, cerca de 60% dos mutuários apresentavam atrasos em suas prestações, e aproximadamente 30% encontravam-se em situação de insolvência, com mais de três prestações atrasadas conforme dados do próprio BN11. Normalmente esses índices eram ainda mais significativos quando se tratava de Estados de maior

peso econômico (Rio, São Paulo, entre outros).5

Na época, alguns técnicos do BNH alegavam que essa situação resultava, principalmente, de problemas técnicos como falha na seleção dos mutuários, escolha de locais impróprios, materiais de construção de baixa qualidade, defeitos técnicos nas obras, deficiência na infraestrutura de apoio e outros. Apesar da importância de todos esses elementos, os depoimentos de compradores, empresários e políticos, além de informações e documentos da época, indicam que a principal causa da inadimplência residia na débil e precária situação financeira da clientela.

Ressalte-se que, durante a década de 1960 ocorreu uma redistribuição de renda que beneficiou os estratos mais elevados e as classes médias urbanas, em detrimento das classes populares

assalariadas, conforme mostrado em numerosos estudos. 6 Essa redistribuição teve origem na política salarial que, acarretando a queda dos salários mínimos reais, permitiu a melhor remuneração em favor dos grupos médios emergentes, principalmente a alta

classe média.7 Dados sobre o antigo Estado da Guanabara mostram que o salário mínimo real de 1974 era 30% inferior ao de

1961. 8

Como, nos primeiros anos de atuação do BNH, a clientela das Cohabs era formada basicamente por famílias com rendas mensais muito baixas, a deterioração do salário mínimo comprometia a capacidade de pagamento desses mutuários. Vale lembrar, por outro lado, que, em Estados importantes, como o Rio de janeiro, parte expressiva dos primeiros adquirentes de casas populares era oriunda de favelas, muitos dos quais não possuíam rendimentos fixos e constantes.

Refletindo a política salarial, elevou-se substancialmente o custo da

chamada “ração essencial mínima”, 9 conforme se pode ver na

Tabela 7. Em dezembro de 1970 eram necessárias 103 horas e 19 minutos de trabalho para adquiri-la; em 1974, em igual período, 157 horas e 59 minutos.

Tabela 7. Evolução das horas de trabalho para aquisição da ração

essencial mínima – dec. lei 399, de 30 de abril de 1938

Ano Horas trabalhadas

Dezembro de 1970 103h19m

Dezembro de 1971 113h25m

Dezembro de 1972 132h05m

Dezembro de 1973 158h42m

Dezembro de 1974* 157h59m

Fonte: DIEESE; informe estatístico. São Paulo, janeiro de 1975.

*Novembro de 1974. 170 horas – situação antes do abono de

emergência.

A perda do poder de compra do salário mínimo nesse período levou as famílias de baixa renda a ampliarem o tempo dedicado ao trabalho e a incorporarem a ele outros membros do grupo familiar – mulheres e filhos menores – e, por último, a suprimirem do consumo o que não era estritamente essencial à sobrevivência. Assim, não surpreende o expediente do abandono de imóveis ou da inadimplência.

No período analisado, o motivo fundamental alegado pelo mutuário para o não pagamento foi sempre a dificuldade econômica. A imprensa da época é rica nesses relatos. Reclamava-se, principalmente, da correção monetária, vista como a grande culpada pelos males que afligiam os compradores das casas populares conforme se pode depreender do texto abaixo:

Recife – mais de 70% dos 20 mil moradores do Jardim Brasil.

um dos quatro conjuntos residenciais de Olinda, construídos

pelo Banco Nacional da Habitação, o abandonaram, para fugir

da correção monetária – superior a 400% em 4 anos – e da

falta de esgoto, calçamento, transporte, farmácia e

supermercado. Uma prestação de Cr$ 107,00 em 1970 passa

este ano para Cr$ 431,00. Quando a correção monetária

começou a tornar as prestações proibitivas para a grande

maioria dos proprietários, o Jardim Brasil foi abandonado. (...)

Muitas casas desocupadas foram então invadidas por

desabrigados das regiões ribeirinhas de Olinda e Municípios

próximos.10

Era comum o abandono puro e simples das moradias ou a suspensão dos pagamentos das prestações à espera do despejo judicial. Como esses fatos ocorreram em larga escala, muitas famílias chegaram a morar alguns anos “de graça” até que as Cohabs recuperassem as casas por meio de ações legais, ou chegassem a uma negociação das dívidas com os mesmos mutuários. Essa situação, via de regra, acarretava a rápida depreciação das moradias, seja por abandono, ocupação legal ou desleixo do mutuário inadimplente, que passava a não se considerar mais proprietário do imóvel.

Porto Alegre – D. Juliana tem 46 anos, um marido que ganha

Cr$ 511,00 mensais, três filhos e uma dor na coluna que às

vezes a impede de costurar à máquina. Ela pode ficar sem ter

onde morar em breve: sua família é uma das 400 que vão ser

executadas judicialmente porque não pagaram as prestações

das casas de madeira compradas na Vila Estrutural, no Bairro

Alto Petrópolis, nesta capital. Das 522 famílias que ali moram,

apenas 122 continuam pagando as prestações em dia. As

outras suspenderam os pagamentos de quatro anos para cá ou,

simplesmente, abandonaram a Vila, porque achavam que o

aumento mensal das prestações não era justificado. Cora o

tempo, e sem cuidados, as casas foram mofando e até

perdendo pedaços. (...)11 (grifo nosso).

Evidentemente, o problema inicial era o aumento das prestações habitacionais acima dos reajustes salariais, que acarretava em pouco tempo a insolvência de parcela considerável dos moradores dos conjuntos populares. Apesar do regime autoritário da época, que tendia fazer vista grossa a tais reclamos, a questão não passou despercebida aos políticos de oposição de penetração popular.

Belo Horizonte – O deputado Sérgio Ferrara (MDB) vai ocupar a

Tribuna da Assembleia Legislativa, nos próximos dias, a fim de

responder ao delegado do BNH, argumentando que muito mais

grave do que o atraso de pagamento de prestações é o

problema social existente. Muitos mutuários deixam de pagar

precisamente porque seus salários não tiveram o reajuste

necessário para acompanhar a correção monetária do BNH.

Assim são vitimas de uma política salarial e financeira

implantada pelos governos.12

Em relação aos mutuários egressos de favelas, em piores condições econômicas que os demais, muitas vezes o desespero tinha cedido lugar ao desalento e à apatia, visto que o BNH se mostrava inflexível em sua política e insensível aos reclamos populares.

Rio de Janeiro – Os moradores dos 3.280 apartamentos do

Conjunto Habitacional D. Pedro I, no Realengo, Rio de Janeiro,

costumam dizer que até depois de mortos terão que descer do

céu mensalmente para pagar as prestações do BNH se

quiserem saldar a divida de 25 anos, agora dobrada ou

triplicada, dependendo do atraso no pagamento. Mas a maioria,

por não ter condições de pagar, resolveu que o melhor é

esquecer as contas e ir comendo vivendo enquanto pode e a

frase de um deles resume o pensamento de muitos: “A verdade

é que a gente não pode pagar porque dinheiro mal dá para

comer. Eles puseram a gente aqui. Se tirar, vão ter que botar

em outro lugar, porque foram eles que começaram essa

história.”13

Aliadas ao problema fundamental, de natureza econômica, outras causas concorreram para agravar o problema de inadimplência do “Mercado Popular” nesse período. Entre elas destacam-se:

a) Expectativa por parte do trabalhador de um comportamento

paternalista do Estado.14

b) Incompreensão dos mecanismos de reajustamento das

prestações e do saldo devedor, o que lhe dá a sensação de

estar sendo enganado.

c) Pressão de grupo, quando grande parte dos mutuários deixa

de pagar as prestações e aparentemente nada acontece. Como

se mencionou anteriormente, devido ao grande número de

execuções a serem efetuadas, o processo judicial nessa época

era extremamente demorado.

d) A má qualidade, em geral, das construções dos conjuntos

habitacionais e a falta de infraestrutura (rede de água, luz e

esgoto) adequadas lhes fornecem a convicção de que a

habitação não vale o que está sendo exigido.

Em relação ao problema de qualidade de construção e falta de infraestrutura básica nos conjuntos das Cohabs, eram inúmeras as queixas.

De único bem patrimonial das famílias de baixa renda, as

unidades residenciais da Cohab passaram a ser mais um bem

de consumo, que perece em pouco tempo, por desleixo de

construção. (...) A rápida deterioração dos imóveis (...) e a falta

de serviços comunitários são os temas mais frequentes das

reclamações que se ouvem dos adquirentes.15

Entretanto, as autoridades habitacionais faziam “ouvidos de mercador”. Quase sempre que interpeladas sobre o assunto negavam responsabilidades sobre as precárias condições de muitos dos conjuntos Cohabs, conforme se pode notar de diversas declarações à imprensa.

Porto Alegre – Quanto à qualidade do material – acrescentou o

presidente do BNH a responsabilidade é de quem contrata. É a

Cohab, o Demhab, aqui no Sul, as cooperativas; eles