Os sistemas de amortização dos planos habitacionais

Os sistemas de amortização dos planos

habitacionais

Anteriormente, analisaram-se a correção monetária e os atuais planos de reajustamento das prestações, que são o Plano de Correção Monetária (PCM) e o Plano de Equivalência Salarial (PES). A prestação imobiliária é composta por uma parcela, que

serve para amortizar a dívida, e por outra, de juros.7 Assim, a maneira de conjugar esses dois fatores dentro da prestação é que vai caracterizar o sistema de amortização utilizado, independentemente do plano de correção que se esteja usando.

O sistema de amortização, utilizado até 1972, era o Sistema de Amortização de Prestação Constante (SAPC), pela Tabela Price. Nesse sistema uma parte das prestações destina-se a amortizar a divida e a outra a remunerar o capital empregado. Os juros incidem sobre saldos devedores cada vez menores e, por isso, declinam no decurso de tempo. As quotas de amortização, ao contrário, crescem após cada pagamento.

A Figura 1 exemplifica o que se acabou de descrever; pode-se notar que, além de as prestações permanecerem constantes, nos financiamentos a médio e longo prazo, as iniciais destinam-se quase exclusivamente ao pagamento de juros, e apenas uma ínfima parte é reservada à amortização da divida. Com o passar do tempo, as posições vão se modificando, até que, nas últimas prestações, as cotas de juros tomam-se inexpressivas.

Figura 1. Sistema de Amortização de Prestação Constante (SAPC)

O novo sistema adotado em 1972, Sistema de Amortização Constante (SAC), começa amortizando uma parcela mais substancial da divida, o que se torna importante, uma vez que a correção monetária passa a incidir em saldos devedores menos expressivos. Por ser mais rápida a depreciação do saldo devedor, os juros pagos pelos mutuários são menores nesse sistema do que no da Tabela Price. Outra vantagem é que no SAC, pelo fato de as prestações serem decrescentes, por ocasião do seu reajustamento, a incidência se faz em valores progressivamente mais baixos,

conforme Figura 2.

Figura 2. Sistema de Amortização Constante (SAC)

Esse sistema apresenta o inconveniente de, em termos relativos, apresentar inicialmente uma prestação maior. Assim, em igualdade de condições quanto à taxa de juros e ao prazo de resgate, a prestação mensal no SAC é de valor bastante superior à da Tabela

Price.8

Pelo Sistema Price a dívida é amortizada vagarosamente, uma vez que a parcela que abate o saldo devedor, no início do prazo de amortização, representa, em média, de 20% a 30% da prestação total, enquanto os juros vão de 70% a 80%. Conclusão: pagam-se mais juros que amortização, com maior probabilidade de um débito residual ao término do prazo contratado, que seria contabilizado a débito do FCVS.

Em 1974, prevendo ocorrências a médio prazo de situação como a descrita, o BNH proibiu seus agentes financeiros de operarem com esse sistema, alegando ser ele incompatível com a correção monetária.

Argumentou-se, ainda, quando da implantação do Sistema de Amortização Constante, ter sido dado mais um passo em favor das classes de menor renda, pois, através desse sistema, as prestações decresceriam mensalmente. Pelo SAC, de acordo com o plano contratado, a amortização é fixa em UPC ou salário mínimo, e, assim sendo, estará crescendo trimestralmente ou anualmente. As prestações regridem, de fato, mas a uma taxa irrisória de 0,4%

a.m.9

O principal motivo da imposição do SAC parece não ter sido atenuar as dívidas das classes menos favorecidas, mas, sim, evitar uma descapitalização crescente do FCVS, instituído anteriormente pelo BNH para equilibrar as operações ativas e passivas de seus agentes financeiros.

Ao alterar a mecânica de Reajustamento de Prestações com o Plano de Equivalência Salarial, o BNH, na verdade, realizou uma concessão a sua política de racionalidade empresarial. Posteriormente, com a implantação do Sistema de Amortização Constante, procurou compensar ou minimizar esse “recuo”. Entretanto, pelo Sistema de Amortização Constante, as prestações iniciais, como demonstramos, são mais altas que se calculadas através da Tabela Price, penalizando os compradores de menor condição socioeconômica. Para sanar o novo problema, o BNH resolveu, para o chamado mercado popular, dilatar o prazo dos financiamentos e reduzir as taxas de juros, como forma de suavizar