A situação atual do mercado de habitação popular

Entre as medidas normativas que a partir de 1974 ajudaram a inverter a curva descendente por que vinham passando as Cobabs, vale citar ainda o aumento dos prazos para a amortização das dívidas, a diminuição considerável das taxas de juros e o Decreto-lei n.° 1.358, de 12 de novembro de 1974, que premiava com incentivos financeiros os mutuários "em dia" com suas prestações. A

Tabela 9 permite a comparação das condições de financiamento do Mercado Popular antes e depois de 1974.

Tabela 9. Condições de financiamento para o mercado popular a

partir de 1974

Valor unitário do Condições Condições empréstimo (UPC) anteriores atuais

Limite superior de Taxa de Prazo Taxa Prazo classe juros % (anos) de (anos)

a.a. juros %

a.a.

120 4 20 1 25

160 5 20 2 25 200 6 20 3 25

Fonte: Banco Nacional de Habitação, Rio de Janeiro. BNH:

avaliação e perspectiva. Rio, 1974, p.61.

A situação atual do mercado de habitação

popular

Como foi visto, as medidas políticas adotadas pelo BNH, aliadas às peculiaridades da crise habitacional dos últimos anos, tornaram o desempenho das Cohabs extremamente favorável do ponto de vista

técnico (Tabela 10).

Tabela 10. Índices e dados básicos das companhias habitacionais

(Cohabs) 1973-1978

Índices e dados básicos Dez/1973 Set/1978

Índice de desocupação 6,7% 0,3%

Nº de “conjuntos-problema” 90 5

Nº de habitações integrantes dos 15.357 429 “conjuntos-problemas”

Índice de inadimplência dos 36,3% 12,6% mutuários

Fonte: Banco Nacional de Habitação, Rio de Janeiro. Ação da área

de programas de natureza social. Rio, 1979, p.42.

Entre 1973 e 1978 o índice de desocupação praticamente

desapareceu (0,3%), o número de “conjuntos-problema” 27 reduziu-se drasticamente (de 90 para 5), e a inadimplência (atraso de mais de três prestações) caiu de 36,3% em 1973 para apenas 12,6% em 1978. Na verdade, este último índice poderia ser ainda menor se não fosse a elevada inadimplência (65%) apresentada pela Companhia do Estado do Rio de Janeiro (Cohab, RJ). Essa companhia apresenta, até certo ponto, situação ímpar entre os agentes do mercado popular, pois grande número de unidades habitacionais foi destinado, por decisão governamental, a famílias removidas compulsoriamente de favelas, e, por conseguinte, com renda média inferior à de mutuários normais.

O baixo índice de desocupação (0,3%) confirma a forte demanda por casas populares. Em vista das vantagens comparativas dessas habitações no mercado, muitos consideram sua aquisição um prêmio de loteria. Como a procura supera em muito a oferta e não pode haver um equilíbrio natural de mercado, pois os preços de venda são controlados, surgem condições para práticas de favoritismo e tráfico de influência. Presencia-se hoje em algumas Cohabs o renascimento de um novo clientelismo, onde conhecer um alto funcionário do Sistema Financeiro de Habitação ou possuir cartão de político influente passa a ser trunfo importante para alcançar a casa própria. Assiste-se a uma verdadeira ironia da história: o BNH, que, no início de sua trajetória, fez das diretrizes técnicas seu “cavalo de batalha” para criticar a política habitacional anterior a 1964, corre o perigo de repetir em novo estilo alguns dos comportamentos que caracterizaram a Fundação da Casa Popular e os antigos Institutos de Previdência. Assim, apesar dos progressos técnicos, e de as Cohabs terem resolvido seus problemas financeiros, o “preço pago” pode ser considerado bastante alto.

Além do risco de um novo surto de clientelismo,28 os setores de menor renda do mercado popular, de um a três salários mínimos, que um dia foram a razão da própria existência dessas instituições, encontram-se cada vez mais preteridos nos programas tradicionais.

Pode-se inferir que a criação do Programa de Financiamento de Lotes Urbanizados (Profilurb), através da RC n.° 18/75, já refletia, por parte das autoridades habitacionais, a consciência desse dilema e da necessidade de se oferecer uma alternativa habitacional dentro do Sistema Financeiro da Habitação àquelas pessoas marginalizadas dos programas habitacionais das Cohabs.

A implantação do Profilurb tinha como meta ampliar a faixa de atendimento do Plano Nacional de Habitação Popular (Planhap), notadamente no que se refere às populações mais carentes, ou de inserção débil no mercado formal de trabalho.

Pretendia-se com essa iniciativa, fornecer condições de saneamento e infraestrutura básica, reservando ao mutuário a responsabilidade de construir sua habitação de acordo com suas disponibilidades financeiras e prioridades individuais.

Uma das ideias centrais do Programa era evitar o processo de favelamento, sem condições mínimas de saneamento, que caracteriza historicamente os rápidos processos de urbanização nas cidades médias e metrópoles brasileiras. Apesar da originalidade do Programa e da inegável importância de seus objetivos, decorridos mais de cinco anos de seu desencadeamento, os resultados quantitativos são ainda relativamente modestos diante das potencialidades. Até o final de 1980 tinham sido financiados 42.904

lotes,29 sendo que apenas alguns projetos se encontram completamente concluídos.

Por outro lado, constata-se que o programa não tem logrado motivar de maneira marcante as Cohabs, ocorrendo, inclusive, casos em que terrenos adquiridos com finalidade de implantação de “lotes urbanizados” terminaram por se transformar em projetos de

construção de casas tradicionais.30

Várias questões têm sido apontadas como entraves a um maior dinamismo do Profilurb. Algumas enfatizam as condições financeiras desfavoráveis frente aos projetos tradicionais, já que inicialmente o prazo de financiamento era de apenas 15 anos, fazendo com que, na prática, as prestações dos lotes se aproximassem às das casas prontas, que possuem uma carência de 25 anos. Outras dizem respeito à insegurança das Cohabs diante de um programa novo, possivelmente envolvendo aspectos administrativos mais complexos e que as colocavam novamente em face de uma população que já apresentara sérios problemas de inadimplência. Fala-se ainda da resistência do poder municipal para iniciativas identificadas como “favelas organizadas” e que, portanto, ofereciam menores dividendos políticos que programas sociais tradicionais. Além destes, poderiam ser enumerados outros constrangimentos, como o custo excessivo das obras de infraestrutura e a alta taxa de administração do Sistema Financeiro de Habitação, decorrentes de um número excessivo de “serviços sociais” ou de apoio comunitário planejado.

Apesar dos desafios que se antepõem ao Profilurb, seus objetivos iniciais, longe de perderem importância, exigem mais atenção, em vista da crescente urbanização do país e da demanda habitacional “insolvente” das faixas de menor renda. Um documento de circulação interna do BNH resume de maneira clara os objetivos e alcance do Programa, segundo os seus formuladores:

a) o resultado final deve visar à produção de lotes que serão

transferidos a famílias pobres;

b) o Profilurb é fundamentalmente um Programa de melhoria

nas condições de moradia das famílias pobres;

c) o Profilurb não se destina à remoção de favelas.31

Apesar dessa “carta de princípios”, em alguns casos o Programa tom sido usado para remoção de favelados, como, por exemplo, no conjunto Boa Vista (Espírito Santo) ou em Amaranto (Rio Grande do Norte), referentemente a uma parcela de seus moradores provenientes de uma área desapropriada, denominada “Encosta”. Isso, no entanto, não invalida a observação de que o Profilurb, pelo menos em sua forma clássica, não parece ser um instrumento para remoção de favelas, que se caracterizam pela ocupação não-controlada de espaços urbanos estrategicamente situados em relação a transporte, emprego e equipamentos comunitários de educação, saúde e lazer. Ainda que o saneamento básico dessas áreas seja frequentemente precário, dificilmente seu moradores prefeririam mudar-se para um “lote saneado” situado na periferia, sem tais economias externas.

Embora não tenham alcançado ressonância, algumas iniciativas do Profilurb de autoconstrução em lotes urbanizados mostraram-se

alentadoras32

Dentre essas, vale ressaltar a realizada em Amaranto, Natal. Deflagrada em 1977, consistiu numa combinação feliz do Profilurb clássico, com o então programa de Financiamento para Construção, Ampliação e Melhoria (Ficam). Com isso, aparentemente, logrou-se manter intactos os objetivos básicos do Profilurb – atingir os setores populares mais carentes, e flexibilidade no modo e tipo de construção –, evitando-se, por outro lado, as dimensões mais vulneráveis do Programa estigmatizadas sob a forma de expressões

como “favela urbanizada”, “venda de latrinas”, e outras.33 Perspectivas da política de habitação popular