Umbau Tabakfabrik Alttrachau, Dresden / Conversion of the Alttrachau Tobacco Factory, Dresden. Auf Spurensuche in alten Mauern / Traces of the Past in old Walls

Dresden Tobacco Factory, Dresden

 

Auf Spurensuche in alten Mauern Traces of the Past in old Walls

 

Standort Location Pettenkofer Straße 10, 01139 Dresden, Germany Pettenkofer Straße 10, 01139 Dresden, Deutschland

Erstbezug Completion November 2013 (Fertigstellung noch offen) November 2013 (project not completed)

Bauaufgabe Project type Conversion of a former tobacco factory into apartments Umbau einer ehemaligen Tabakfabrik in ein Mehrfamilienhaus

Entwurfsverfasser Design Praeger Richter Architekten Praeger Richter Architekten

Bauherr Client Building Community Tabakfabrik Alttrachau GbR Baugemeinschaft Tabakfabrik Alttrachau GbR

Programm Functions 12 Wohneinheiten (1 x 1 Zimmer à 43 qm, 12 residential units: 1 × 1 room apartment (43m²),

3 x 3 Zimmer à 75 – 95 qm, and spaces 3 × 3 room apartments (75 – 95m²), 6 x 4 Zimmer à 95 – 120 qm, 6 × 4 room apartments (95 – 120m²), 1 x 6 Zimmer à 207 qm) 1 × 6 room apartment (207m²) Gemeinschaftsräume: Patiohof mit anliegendem Communal facilities: patio courtyard with adjacent communal

Gemeinschaftsraum (40 qm mit Küche und WC), spaces (40m² with kitchen and toilet), roof terrace (200m²), Dachterrasse (200 qm), Gästewohnung (24 qm), apartment for guests (24m²), cellar for technical installations,

Kellerraum für Technik, Fahrräder, Hobby bicycles, hobby room, etc.

Flächen Areas 3 storeys + cellar 3 Geschosse + Keller

2.500 qm Grundstücksfläche 2,500m² plot 1.380 qm Gesamtnutzfläche 1,380m² total usable floor area 1.134 qm Wohnfläche 1,134m² living area 270 qm Gemeinschaftsfläche 270m² communal areas

Kosten (brutto) Project costs Cost of land: 268,000 Euro Grundstückskosten 268.000 Euro

Gesamtkosten (KG 200-700) 2.618.500 Euro (gross) Total cost of construction: 2,618,500 Euro Gesamtkosten pro Quadratmeter Wohnfläche 2.309 Euro Total cost/m² living area: 2,309 Euro

 

Um das Fabrikgebäude für Wohnungen nutzen zu können, wurde in den sehr In order to use the factory building for apartments, a courtyard was cut into the

tiefen Grundkörper der Fabrik ein Hof eingeschnitten und so eine größere very deep volume of the factory building to create a larger external façade to

Fassadenfläche und Belichtung für die Wohnungen geschaffen. Aufgrund des illuminate the apartments. Due to the limited budget, the condition of the

begrenzten Budgets, der Beschaffenheit des Bestandes sowie der energetisch original building substance and the need to conform to energy standards, the

notwendigen Sanierung musste die innere Struktur der alten Fabrik erneuert inner structure of the old factory was removed, leaving only the external façade

werden. Nur die Bestandsfassade blieb erhalten. Zwischen dem Bestand und standing. Between the existing structure and the external insulated envelope of

den Neubauteilen der Klimahülle entstanden Räume, die entweder nur im the new construction within, buffer spaces remain that can either be used in

Sommer genutzt werden oder auch Hauswirtschaftsaufgaben außerhalb des summer or can serve as utility spaces outside the core living area. The internal

Wohnraums dienen können. Der Innenhof dient als gemeinschaftlicher Treff- courtyard serves as a new communal meeting area. The relatively constricted

punkt. Die relative Enge des Grundstücks wird durch einen großzügigen gemein- space around the building is compensated for by a spacious communal roof

schaftlichen Dachgarten kompensiert. garden.

Von Anbeginn hatte die Baugruppe den Willen, eigenständig zu gestalten. Die From the outset, the collective custom build project wanted to take an active

Architekten wurden daher als fachliche Berater und weniger als Entwerfende part in the design of the project. The architects were therefore involved more as

beauftragt. Somit wurde es zur Aufgabe der Architekten, einen Prozess zu professional consultants than as designers. The architects developed a process

entwickeln, der Laien in die Fähigkeit versetzt, ihr Gebäude planen und gestalten that enabled relative laypeople to take part and contribute to the planning and

zu können. design of their building.

Alle Wohnungen sind barrierefrei, organisiert und ausgebaut sind sie sehr indivi- All of the apartments are barrier-free, and vary considerably in terms of organ-

duell. Die Lebenskonzepte der einzelnen Bewohner sind sehr heterogen – dies isation and fittings. The lifestyles of the individual residents are very diverse,

schließt das Gemeinschaftliche aber nicht aus. Das Beispiel der Tabakfabrik zeigt, but that does not preclude communal interaction. The example of the tobacco

dass zusammen leben unter einem Dach keine Einschränkung an Individuali- factory shows that living together under one roof need not mean sacrificing

tät bedeuten muss, sondern ein Gewinn für jeden Einzelnen darstellen kann. individuality and can indeed represent a gain for everyone. A further special

Eine weitere Besonderheit des Projekts war, dass der Wunsch der Baugruppe, aspect of this project has been the group’s wish to undertake significant parts

große Teile in Eigenleistung zu errichten, die Architekten vor rechtliche Sorgen of the construction works themselves. On the one hand this presented the

 

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Dachterrasse · Roof terrace

 

Fassadendetail · Detail of the façade Blick in den Innenhof · View to the interior

courtyard

 

Umbau Tabakfabrik Alttrachau · Conversion of the Alttrachau Tobacco Factory 135

und Verfahrensprobleme gestellt hat. Diese Selbstständigkeit und ihre zeitliche architects with both legal and procedural difficulties. On the other, this inde-

Indifferenz gegenüber dem Bauablauf verhindert bei diesem Gebäude, von einer pendent approach and its incompatibility with conventional construction work-

Fertigstellung sprechen zu können. Fertigstellung ist kein Wert an sich für diese flows means that the idea of project completion is relative. For this collective

Baugruppe, da das Weiterbauen Teil ihrer Urstruktur ist und bleiben wird. custom build project, completion is not of importance – the process of succes-

sive construction has been in the group’s DNA from the outset.

 

Schnitt mit Teilansicht · Section with partial elevation

 

Initiative für ein gemeinschaftliches Wohnprojekt durch privaten Initiator. Die Bau- The community-oriented housing project was set in motion by a private initiator.

gruppe vereint eine große Heterogenität an Altersstrukturen und Lebenskonzep ten. The collective custom build project encompasses a diverse mix of ages and

Es findet eine gemeinsame Bestandsaufnahme des brachliegenden Gebäudes lifestyles. A survey of the derelict building was undertaken together as a means of

statt. Der Prozess soll die Identitätsbildung der Baugemeinschaft unterstützen und helping the residents identify with the building and of fostering a sense of respect

eine Annäherung an den Gebäudebestand ermöglichen. Auch später finden in for the existing substance of the building. Regular planning meetings were likewise

regelmäßigen Abständen gemeinsame Planungstreffen vor Ort statt und bilden die organised on site as a basis for the planning process. The members of the group

Grundlage der Planung. Die Mitglieder der Baugruppe bringen ihre Fähigkeiten contribute their knowledge and expertise to the overall process. Together the

und Kenntnisse in den gesamten Entstehungsprozess ein. Die Baugruppe hat collective custom build project was responsible for planning and implementing

große Teile des Ausbaus, der Landschaftsgestaltung und Dachbegrünung eigen- extensive sections of the fitting out of the building, the landscape design and

ständig geplant und ausgeführt. greening of the roof.

 

Privater Initiator beauftragt Architekten mit Grundstückssuche und Bestands- The private project initiator commissioned the architects to find a suitable site with

gebäuden mit Umbaupotenzial. Es folgen Kaufverhandlungen mit dem privaten an existing building with potential for conversion. Negotiations then followed with

Eigentümer. the private owner of the site.

 

Grundstückssuche durch Architekten (Frühjahr 2010), Machbarkeitsstudie und The architects began searching for a site in early 2010, drawing up a feasibility

Einwerbung von Mitgliedern für Baugruppe. Gründung der Baugruppe (GbR) im study and recruiting members for the collective custom build project. The

Herbst 2010. Auf Bauvoranfrage mit positivem Bescheid folgte im Dezember 2010 collective was formed in autumn 2010 as a civil law partnership (GbR). Following a

der Grundstückskauf. Beginn Planungsprozess im Februar 2011, Bestands- positive response to the preliminary planning enquiry in December 2010, the site

aufnahme im Mai 2011, Baubeginn im Mai 2012, Erstbezug im November 2013. was purchased. The planning process began in earnest in February 2011 and a

Fertigstellung: offen. survey was conducted in May. Construction began one year later in May 2012. The

first units have already been occupied (November 2013) and the project is still

Privat finanziert mit wohnungsbezogenen Individualkrediten (nach Teilungs- continuing.

erklärung) bei einer Bank (Sächsische Aufbaubank mit Förderprogramm für den

Wohnungsbau), Grundstücks- und Gebäudekauf erfolgte vor Kreditaufnahme Privately financed with individual loans for specific apartments (after declaration

der GbR (Globalschuld). Langfristige Umwandlung der Bau-GbR in eine WEG mit of partitioning of site) from a bank’s funding programme for housing. The purchase

individuel len Wohnungsgrundbüchern (Abgeschlossenheit der Wohnungen). of the site and building took place before the GbR took out a loan (global liability).

In the long term, the GbR will be converted into a home ownership association with

each property (once declared as separate entities) individually registered in the

land register.

 

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Ansicht · View

 

Bestand Tabakfabrik · The original tobacco Bestandsaufnahme mit Bewohnern · Building factory survey conducted together with the future

residents

 

patio

 

Grundriss EG · Ground floor plan

 

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Freifläche im Entstehungsprozess · Planting of the external areas

 

Familienwohnung · Family apartment

 

Umbau Tabakfabrik Alttrachau · Conversion of the Alttrachau Tobacco Factory 139 Umbau Sandberghof, Conversion Sandberghof,