Können Baugemeinschaften günstiger bauen? / Can Building Communities Build more Economically?

meinschaften Communities Build

 

günstiger bauen? more Economically?

 

Tobias Behrens

 

Anspruch und Wirklichkeit Aspirations and reality

 

In vielen Großstädten und Metropolregionen gehören Baugemeinschaf- In many large cities and metropolitan regions, building communities are

ten zu einer auf dem Wohnungsmarkt stark nachgefragten Variante des becoming an increasingly popular variant of urban living. Since the first

großstädtischen Wohnens. Nachdem die ersten Projekte in den 1970er niche projects were founded by determined pioneers in the 1970s and

und 1980er Jahren eher als Nischenprojekte von durchsetzungsstarken 1980s, this form of housing has gained wider recognition over the last

Pionieren umgesetzt wurden, hat sich in den letzten Jahrzehnten zum decade, bringing about an increase in demand as well as corresponding

einen die Nachfrage, zum anderen auch die Akzeptanz bzw. Förderung funding possibilities. In many towns and cities they now constitute part

dieser Wohnformen erhöht. Sie wurden zu einem festen Bestandteil der of the local housing policy.

wohnungspolitischen Agenda der Städte.

The role of building communities

Baugemeinschaften als Teil der in metropolitan housing policy –

Wohnungspolitik der Metropole − the example of Hamburg

Beispiel Hamburg

Over the past few decades, all coalition governments of the Federal

Alle Regierungskoalitionen der letzten Jahrzehnte haben die Umsetzung State of Hamburg have viewed and supported building communities as

von Baugemeinschaften als einen wichtigen Teil einer gesamtstädtischen an important part of the city’s general urban housing policy. In addition to

Wohnungspolitik gesehen und unterstützt. Dazu wurden neben den the various funding programmes introduced over the years, first for the

unterschiedlichen Förderprogrammen, die sich im Laufe der Jahre von conversion of existing buildings, later comprising new buildings as well,

ursprünglich nur auf den Altbau ausgerichteten Varianten hin zu allge- further measures have also been implemented. A department now exists

meinen, auf den Neubau ausgerichteten Förderprogrammen entwickelt within the relevant building authority that concentrates solely on making

haben, auch weitergehende Maßnahmen umgesetzt. So gibt es eine plots available for community-oriented projects and managing the

eigene Abteilung in der zuständigen Baubehörde, die sich ausschließlich accompanying funding policy, as well as two intermediary state-sup-

um die Grundstücksbeschaffung und Förderpolitik für Baugemeinschaften ported bodies that both implement individual projects of their own as

kümmert, sowie zwei von der Stadt geförderte intermediäre Träger, die well as promote this form of housing in general. The current government

sowohl die Umsetzung einzelner Projekte als auch die Weiterentwicklung declared in their legislative programme for 2011 to 2015 that 20% of all

des Themas insgesamt vorantreiben. Die aktuelle Regierung hat in ihrem state-owned land made available for housing should be designated for

Regierungsprogramm 2011 – 2015 festgelegt, dass 20 % aller für den building communities. As yet, this level has not been reached and in

Geschosswohnungsbau von der Stadt Hamburg zur Verfügung gestellten reality accounts for around 10% of state-owned land.

Grundstücke von Baugemeinschaften bebaut werden sollen. Allerdings In this context, the term building community describes two different

 

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ist diese Quote bisher noch nie erreicht worden, die Wirklichkeit liegt bei forms. On the one hand, privately-financed building collectives looking to

ca. 10 % der städtischen Flächen. create self-owned property and on the other community-oriented initia-

Bei Baugemeinschaften ist hier in diesem Zusammenhang immer von tives developed as part of a rental housing funding programme which

zwei verschiedenen Formen die Rede. Zum einen handelt es sich um usually take the form of a co-op association.

freifinanzierte eigentumsorientierte Gemeinschaften, zum anderen um This housing policy strategy was born out of a realisation – noted as

Baugemeinschaften, die im Rahmen eines Mietwohnungsbauförderpro- long ago as 1982 by Ulrich Pfeiffer1 – that municipal housing policy,

gramms entwickelt werden − meistens mit der Rechtsform der which at the time focused strongly on mass housing, and the individual-

Genossenschaft. isation tendencies of private house building were diverging. His recom-

Hintergrund dieser wohnungspolitischen Strategien ist eine Erkenntnis, mendation was that politics should accommodate more individualisation

die bereits Ulrich Pfeiffer im Jahr 1982 beschrieb1, indem er feststellte, and sense of neighbourhood in their future housing concepts.

dass die wohnungspolitischen Strategien, die zum Massenwohnungsbau In the year 2000, as part of the development of their urban development

neigten, und die Individualisierungstendenzen bei den Menschen nicht policy strategy, the City of Hamburg commissioned a study from the

zueinander passten. Aus diesem Grund riet er der Politik, mehr Individua- independent economic and social science consultancy empirica, that

lisierung und Nachbarschaft in den Wohnkonzepten der Zukunft describes precisely this strategy:

zuzulassen. Rather than one-dimensional standard responses, a mix of different

Die Stadt Hamburg hat im Jahr 2000 im Rahmen der damaligen stadtent- approaches and strategies of action is required. As diversification in

wicklungspolitischen Strategie ein Gutachten von dem wirtschafts- und society increases, apparent niche products can have a quantitative

sozialwissenschaftlichen Beratungsunternehmen empirica erstellen effect if they are given the room to flourish in sufficient variety. That is,

lassen, in dem diese Strategie ausdrücklich beschrieben wurde: of course, not a call to exclusively focus on experimental and innovative

Nicht eindimensionale Pauschalantworten, sondern ein differenzierter housing projects. The traditional clientele of low-to-medium income

Mix aus Ansatzpunkten und Handlungsstrategien ist erforderlich. couples looking to start a family and the occasional older housing

Gerade bei der zunehmenden Ausdifferenzierung der Gesellschaft optimisers will continue to seek what addresses their needs. But mass

erzeugen auch scheinbare Nischenprodukte Mengeneffekte, wenn sie housing and qualitative differentiation need not be two alternatives but

variantenreich und konsequent angegangen werden. Das ist natürlich can be facets of the same strategy. (…) The City of Hamburg should

keine Aufforderung zu einer ausschließlichen Politik mit experimentel- become a mecca for individual self-fulfilment within a supportive milieu.

len, innovativen Wohnprojekten. Auch die traditionelle Klientel von The culture of banal terraced houses seen in the hinterland needs a

Schwellenhaushalten in der Familiengründungsphase und die manchmal counterpart in the form of diverse experiments that are developed by

auch etwas älteren Wohnoptimierer wollen bedient werden. Mengen- precisely those who seek these forms.2

strategien und qualitative Differenzierung sind keine Alternativen,

sondern Facetten einer Gesamtstrategie. (…) Die Stadt Hamburg muss

 

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ein Mekka der individuellen Selbstverwirklichung in unterstützenden Cost-effective building

 

Milieus werden. Der banalen Reihenhauskultur des Umlandes muss eine communities as a strategy for

Vielfalt an Experimenten, die von den Nachfragern selbst getragen preventing urban exodus

werden, entgegengestellt werden.2

In addition to providing more opportunities for individual solutions and for

Kostengünstige Bauge- contributing to the city in housing policy, there is a further favourable

meinschaften als Strategie aspect to promoting building communities in the city: that of cost. It is

gegen Stadtflucht widely accepted that building, and therefore also living, is more expens ive

in the city than in the surrounding municipalities, and this is one of the

Neben dieser Individualisierungs- bzw. Mitgestaltungsstrategie in der reasons why low-to-medium income households and young families have

Wohnungspolitik gibt es aber auch noch eine andere Erkenntnis, die die tended to move out of the city and into the periphery and hinterland.

Förderung von Baugemeinschaften in der Stadt nahelegt: Dies betrifft in But can building communities build more cost-effectively than other

erster Linie die Kosten. Es ist allseitig bekannt, dass das Bauen und forms of housing? To answer this we need to look at each of the kinds of

damit auch das Wohnen in der Stadt teurer ist als in den Umlandgemein- building communities in turn. Firstly, the home-ownership oriented

den und insbesondere steuerzahlende Schwellenhaushalte und junge private building collective: such collective projects for later ownership

Familien aus diesen Gründen in die Umlandgemeinden der Städte are as a rule considerably cheaper for clients than purchasing an apart-

abwanderten und abwandern. ment on the free market or from a property developer. The cost of

Doch können Baugemeinschaften günstiger bauen als andere? Dabei building is in most cases not any higher for a building collective than for

müssen die unterschiedlichen Formen der Baugemeinschaften differen- a property developer. The primary difference lies in the fact that the

ziert betrachtet werden. Zunächst zu den eigentumsorientierten Bauge- developer’s profit margin doesn’t apply when building as a collective.

meinschaften: Die einfache Antwort ist, dass Baugemeinschaftsprojekte In a conventional speculative housing project with apartments for sale, a

im Eigentum in der Regel für Bauherren erheblich günstiger sind als für developer purchases a plot of land and plans and then builds a project

Familien oder andere Haushalte, die sich auf dem freien Markt über that is thereafter put on the market. The entire planning and develop-

Bauträger Eigentumswohnungen kaufen. Die Gebäudeerstellungskosten ment costs that the developer has to invest – and the pre-financing cost

sind in der Regel nicht höher bei einer Baugemeinschaft im Vergleich in particular – are added to the purchase price along with the developer’s

zu einer vom Bauträger erstellten Eigentumswohnung. Der entschei- profit margin. This means that the average cost per m² in Hamburg is

dende Unterschied liegt allerdings darin, dass die so genannten between 300 to 500 Euro higher than for a project built by a building

Bauträger gewinne von der Baugemeinschaft selber einbehalten werden. collective.

Das Verfahren bei einem klassischen Bauvorhaben mit Eigentums- The procedure is different with building collectives. The building collec-

wohnungen ist folgendes: tive purchases a plot of state-owned land for a fixed price. As part of

Ein Bauträger erwirbt ein Grundstück und plant und realisiert ein Bauvor- their bid, the building community presents a concept detailing the

haben und bringt es anschließend auf den Markt. Die gesamten Pla- project’s contribution to the housing situation and local urban develop-

nungs- und Entwicklungskosten, die der Bauträger aufbringen muss ment along with energy-related aspects. This concept-based plot alloca-

− insbesondere auch die Vorfinanzierungskosten − werden auf den tion procedure became standard practice in Hamburg several years ago

Kaufpreis aufgeschlagen wie auch sein Bauträgergewinn. In der Regel and has completely replaced the traditional awarding of land to the

bedeutet dies zurzeit in Hamburg, dass die Verkaufspreise pro highest bidder. After the group is awarded an option on the land, they

 

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Quadratmeter ca. 300 bis 500 Euro höher liegen als bei einem Baugemein- commission the various planners – architects, structural engineers,

schaftsprojekt. specialists, etc. – along with a project controller who oversees the costs

Bei der Baugemeinschaft ist das Verfahren ein anderes. Die Baugemein- and time schedule of the project. As a planning-related service, the fees

schaft bewirbt sich um ein städtisches Grundstück zum Festpreis. for the project controller count as normal ancillary building costs, i.e.

Bestandteil der Bewerbung ist ein Konzept, das die Baugemeinschaft relate to the building costs and are not driven by profit-oriented motives.

aufstellt, in dem es um wohnungspolitische, stadtentwicklungspolitische One must, however, note that the building collective shoulders the risk of

und energetische Zielsetzungen geht. Dieses so genannte Konzeptverga- project failure during the entire procedure and that they must invest

beverfahren ist in Hamburg z. B. seit vielen Jahren Praxis und hat die considerable time in planning and internal decision-making. In most

Vergabe nach Höchstgebot abgelöst. Nachdem die Gruppe dann einen cases, however, building collectives are willing to take on this burden.

Zuschlag für das Grundstück erhalten hat, beauftragt sie neben den For rental-oriented building communities, the situation is again slightly

verschiedenen Planern (Architekten, Statiker, Fachingenieure etc.) auch different. The use of public housing subsidies in Germany is conditional

einen Baubetreuer, der die wirtschaftliche Baubetreuung und die Projekt- on providing rental housing that is affordable: the rent may not exceed a

steuerung übernimmt. Die Kosten für diesen Baubetreuer sind gewöhnli- certain level (in 2015, between 6.20 and 8.50 Euro per m² net rent

che Baunebenkosten, die als Dienstleistung angeboten werden und nicht excluding heating). A primary difference in the way such projects are

verkaufsorientiert abgerechnet werden. Nicht ver schwiegen werden soll, realised compared with conventional housing schemes, is that they can

dass das gesamte Risiko während des Verfahrens bei der Baugemein- accommodate individual variations in the planning. Unlike conventional

schaft liegt und die Baugemeinschaftsgruppe viel Zeit für Planung und projects, a building community has a certain amount of leeway to

interne Abstimmung aufbringen muss. Allerdings nehmen die Bauge- accommodate the individual housing wishes of its members without

meinschaften diese Erschwernisse in der Regel gerne in Kauf. incurring significant extra costs. With respect to the question of costs,

Bei den mietwohnungsorientierten Baugemeinschaften stellt sich die the answer is that while rental-oriented building communities are not

Situation etwas anders dar: Im Rahmen der öffentlichen Wohnungs- cheaper than other normal housing projects, they offer a much higher

bauförderung liegt die Miete in Deutschland fest (2015 einkommens- level of quality, because the first occupants can adapt their apartments

abhängig zwischen 6,20 und 8,50 Euro pro Quadratmeter netto kalt). to meet their own requirements.

Der wesentliche Unterschied zu einem gewöhnlichen Bauvorhaben ist,

dass es in diesen Baugemeinschaften üblich ist, individuelle Planungs- Cost-effective building through

varianten zu ermöglichen. Ohne kostensteigernd zu wirken, gibt es self-building

Spielräume, um individuelle Wohnwünsche der Mitglieder einer Bauge-

meinschaft umzusetzen, die übliche Bauvorhaben nicht ermöglichen. In many cases, building communities are also interested in the potential

Deshalb muss hier die Antwort auf die Kostenfrage eine andere sein: Die of achieving further cost savings by providing own labour in the building

Baugemeinschaftswohnungen im Mietwohnungsbau sind nicht preiswer- process. In the 1980s and 1990s, for example, a quite elaborate self-

ter als im normalen Wohnungsbau. Aber: Sie bieten eine wesentlich build programme for existing buildings existed in Hamburg. The objective

höhere Qualität, weil die Erstbewohner ihre Wohnung sehr individuell of this programme was to provide about 15% of the total building costs

planen können. through own contributions. In exchange, the self-builders could expect to

pay lower rent as a result of their contribution to the building works –

much like an apartment upgrading measure. The programme was particu-

larly successful during a period where unemployment among young

 

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Kostengünstiges Bauen durch Einsatz people was high and large parts of the inner city were in a dilapidated

 

von baulicher Selbsthilfe state. Similar programmes also existed in other federal states in Ger-

many. The programme slowed and eventually came to an end in the late

Vielfach stellt sich auch im Bereich der Baugemeinschaften die Frage, ob 1990s, due to a lack of suitable buildings.

durch den Einsatz von baulicher Selbsthilfe Vergünstigungen für die This procedure is still possible where the renovation of old buildings is

Bauherren eintreten können. In den 1980er und 1990er Jahren gab es concerned, but at a much smaller scale and only when the participants

beispielsweise in Hamburg ein sehr ausgefeiltes, auf den Altbau ausge- are able to contribute enough time and have sufficient building skills. In

richtetes Selbsthilfebauprogramm, das alternative Baubetreuungspro- new building constructions, the opportunities to contribute are far more

gramm. Bestandteil dieses Programms war es, ca. 15 % der gesamten limited and more complicated. In today’s tightly planned construction

Baukosten in Selbsthilfe zu erbringen. Als Gegenleistung konnten die schedules, self-build contributions must be carefully planned and com-

SelbsthelferInnen eine geringere Miete erwarten, da die eingebrachte pleted in a timely fashion to avoid creating knock-on effects for other

Selbsthilfe – analog zu einer Modernisierungsmaßnahme – mietvergüns- tradesmen that may ultimately result in higher building costs. A further

tigend angesetzt wurde. Vor dem Hintergrund von Jugendarbeitslosigkeit problem is one of guaranteeing sufficient quality of work. Who is liable

und großen innerstädtischen Sanierungsgebieten mit maroder Bausubs- for defects and in which cases is a matter for careful negotiation.

tanz war dieses Programm erfolgreich und auch in anderen deutschen As a consequence, personal contributions are mostly restricted to the

Bundesländern gab es ähnliche Projekte. Mangels geeigneter Objekte interior outfitting, e.g. wall finishes, flooring and the like. Personal

wurde es allerdings Ende der 1990er Jahre eingestellt. contributions are also appropriate – to a certain degree – in the outdoor

Im Altbaubereich sind solche Vorgehen immer noch möglich, allerdings in areas. In general, the role that personal labour plays in new building

wesentlich geringerem Umfang und auch nur dann, wenn personelle constructions is comparatively small, perhaps amounting to between

Kapazitäten bei den beteiligten Personen und handwerkliche Kenntnisse 2 – 4 % when the contributors can devote the time and skills needed in

vorhanden sind. Im Neubaubereich sind die Möglichkeiten dagegen sehr sufficient quantities.

begrenzt und kompliziert. Bei einer engen Bauzeitenplanung muss das A more typical way in which personal contributions can help is as a

Einbringen der Selbsthilfeleistung genau abgestimmt und zuverlässig means of improving the quality of the fittings. For example, instead of

erbracht werden, um zum einen nicht kostensteigernde Notwendigkeiten paying for a floor layer to come and lay a lino floor, a wood floor is

anderer Gewerke zu erzeugen. Zum anderen gibt es Probleme mit der purchased directly from the timber merchant and laid and oiled individu-

Gewährleistung, weil die Leistungen und damit auch die Haftungsfragen ally. While this doesn’t save costs, it means that a better quality of

genau abgegrenzt werden müssen. Deshalb bleibt in der Realität nur der fittings and finishes can be achieved for the same price and that the

Innenausbaubereich eines Bauvorhabens übrig, in dem Selbsthilfe housing concept can respond to the individual wishes of the residents.

eingebracht werden kann, das heißt Maler-, Bodenbelagsarbeiten oder To conclude, 30 years of experience with working with building commun-

ähnliches. Im Außenanlagenbereich sind Selbsthilfearbeiten in geringem ities and collectives in Hamburg have shown that – in addition to the

Umfang möglich. Insgesamt liegt der Umfang möglicher Selbsthilfearbei- other advantages of community-oriented projects not elaborated on

ten jedoch nur sehr niedrig, schätzungsweise bei etwa 2 – 4 %, sofern here – it makes sense from a cost-perspective for cities to promote and

zeitliche Kapazitäten und handwerkliche Fähigkeiten bei den Nutzern support building communities. They create high-quality living environ-

ausreichend vorhanden sind. ments tailored to the individual needs of their residents and help prevent

Häufiger wird allerdings das Ziel verfolgt, durch den Einsatz von Selbst- people, and especially young families, from having to leave the city to

hilfe Qualitäten zu verbessern. So können z. B. die Kosten für das find housing they can afford.

 

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Verlegen eines Linoleumbodens genutzt werden, um Holzdielen und Öl 1 Pfeiffer, Ulrich: “Städtebau am Stadtrand – für einen neuen Planungs-

direkt beim Baustoffhandel einzukaufen und diese dann in Selbsthilfe zu konsens”, in: Stadt bauwelt 75/1982, pp. 1506–1512

verlegen. Dadurch können zwar keine Kosten gespart, aber eine höhere 2 empirica: Stadtentwicklungspolitik und Demographie in Hamburg, Hamburg

Qualität umgesetzt werden bzw. in größerem Umfang auf die Wünsche 2000, p. 45 ff.

der Bewohner eingegangen werden.

Abschließend lässt sich aufgrund von nunmehr 30 Jahren Erfahrung mit

Baugemeinschaften in Hamburg feststellen, dass neben den anderen

– hier nicht thematisierten – Vorteilen von Baugemeinschaften aus

Kostengründen eine politische Unterstützung von Baugemeinschaften für

die Städte sinnvoll ist. Sie schaffen hohe, auf die unterschiedlichen

Bedürfnisse zugeschnittene Wohnqualität für die Bewohner und verhin-

dern Stadtflucht, insbesondere von jungen Familien.

 

1 Pfeiffer, Ulrich: „Städtebau am Stadtrand – für einen neuen Planungskon-

sens“, in: Stadtbauwelt 75/1982, S. 1506 – 1512

2 empirica: Stadtentwicklungspolitik und Demographie in Hamburg, Hamburg

2000, S. 45 ff.

 

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