Grundstücksvergabeverfahren für gemeinschaftliches Wohnen / Land Allocation Procedures for Communityoriented Housing

Grundstücksvergabe- Land Allocation Proced-

 

verfahren für gemein- ures for Community-

 

schaftliches Wohnen oriented Housing

 

Andrea Töllner

 

Eine Initiative für ein gemeinschaftliches Wohnprojekt entsteht. Einmal An initiative for a co-housing project is in the process of forming. The

im Monat trifft man sich und plant gemeinsam das zukünftige Wohnen. group meet once a month to plan their joint future living environment and

Die Gruppe hat große Ziele – gemeinsam alt werden, füreinander da have set out a number of ambitious aims: to grow old together and to be

sein. Auch für die Menschen mit Behinderungen im Kreis der Interessier- there for one another, to make suitable provisions for people with

ten muss geeigneter Wohnraum vorhanden sein, ältere und jüngere disabilities in the group and to cater for a mix of older and younger

Menschen wollen mitmachen. people.

Das Angebot soll breit gefächert sein – vom gemeinsamen Feste feiern The activities they envisage are diverse and range from joint festivities

bis zur Hausaufgabenhilfe für die Kinder aus der Umgebung. Der to homework help for children in the neighbourhood. The initiative’s

Gemeinschaftsraum wird anderen Vereinen und Gruppen im Quartier common room should also be open to local groups and associations, and

offen stehen, Platz für ein Reparaturcafé gibt es ebenfalls. Im Erdge- there should be space for a bike repair centre and café. The space on the

schoss wird eine Fläche für eine Kindertagesstätte gern gesehen, ein ground floor could be used for a children’s nursery, and a shop and a few

Ladenlokal und einige kleinere Büroflächen sind ebenso erwünscht. small office spaces would also be good. All these facilities indicate that

Deutlich wird, dass das Projekt eine hohe Strahlkraft in das Quartier the project aims to contribute to the quality of life in the wider neigh-

hinein haben soll. bourhood.

Wie findet die Initiative ein geeignetes Grundstück, bebaut oder unbe- So, how does the initiative go about finding a suitable site? One with or

baut und zum Kauf? Oder ein geeignetes Objekt zur Miete? without buildings? One that is for sale? Or perhaps an existing property

for rent?

Der Weg zum Wohnen1

The path to a housing project1

Wie die Gruppe das gemeinsame Wohnen finanzieren will, ist noch nicht

geklärt – noch ist sie unentschlossen, ob sie mietet, kauft oder sich The group has not yet clarified how the joint housing project will be

vielleicht als Genossenschaft organisiert. financed. They are likewise unsure whether they should rent, buy or

Entscheidet sich die Gruppe, dass man zur Miete wohnen will, macht sie perhaps form a co-op association.

sich auf die Suche nach Vermietern, vielfach Wohnungsbaugesellschaf- If the group decides that they would prefer to rent as tenants, they need

ten oder andere Investoren, die an der Vermietung an eine Gruppe to go in search of a landlord, which in many cases will be a housing

interessiert sind, da diese schon vor dem Bau oder der Sanierung eines association or other investor who may be interested in renting to a group

Gebäudes im Bestand sichere Mieteinnahmen garantiert. Um gemein- because it guarantees them a secure rental income before the building

schaftliches Wohnen zur Miete für Stadtentwicklungsprozesse nutzbar zu has been built or refurbished. To foster community-oriented housing as a

machen, braucht es also die Vergabe von Grundstücken an Investoren, means of influencing urban development processes, land plots need to

die bereit sind, für gemeinschaftliches Wohnen zu bauen oder be awarded to investors who are willing to build or convert buildings for

 

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umzubauen. Für den Mietwohnungsbau gibt es ein stetig steigendes community-oriented projects. Interest in building housing for rental for

Interesse der Wohnungswirtschaft, insbesondere der kommunalen the purposes of community-oriented housing is increasing steadily in the

Wohnungsbaugesellschaften, an gemeinschaftlichem Wohnen. Über die housing sector and among municipal housing associations. Over and

rein technische Wohnungsanpassung hinaus ist es für die Wohnungs- above the technical adaptation of apartments, the housing sector is

wirtschaft interessant, insbesondere für die älteren Mieterinnen und particularly interested in creating new forms of housing for older resid-

Mieter neue Wohnangebote zu schaffen, um der Vereinsamung entge- ents to counter the problem of social isolation and to encourage out-

genzuwirken und ambulante Unterstützungs- und Pflegeangebote im patient help and care provisions to become established in the local

Quartier ansiedeln zu können. neighbourhood.

Besteht die Initiative aus künftigen Bewohnerinnen und Bewohnern, die If the initiative comprises a group of future residents who are willing to

als private Bauwillige für die eigene Nutzung planen und bauen wollen build a property for their own use (a collective custom build project or

(Baugruppe oder Baugemeinschaft), benötigt sie ein passendes Grund- co-housing initiative), they need to find a suitable site or an existing

stück bzw. eine Bestandsimmobilie zum Erwerb. property up for sale.

In der Regel nutzt die Wohnungswirtschaft genauso wie die Baugruppe The collective custom build project has access to the same properties on

die üblichen Angebote des jeweiligen Wohnungsmarktes und erwirbt the market as the housing sector in general, and like any other buyer

genau wie andere Akteure ihr Baugrundstück auf dem freien Markt, must purchase a plot from the free market, which is usually sold to the

welches in der Regel im so genannten Höchstpreisverfahren veräußert highest bidder.

wird.

The sale of publicly owned property

Die Vergabe städtischer Immobilien

More and more towns and cities are using the sale of publicly owned

Immer mehr Städte nutzen die Vergabe ihrer kommunalen Grundstücke land as an instrument for promoting community-oriented housing.

als Instrument zur Förderung des gemeinschaftlichen Wohnens. Grund- Municipal land and property is usually offered at the market value with

sätzlich werden kommunale Immobilien auf der Grundlage des Verkehrs- the sale going to the highest bidder, as long as that lies above the

wertes angeboten. Die Ausschreibung erfolgt im Allgemeinen zum market value.

Höchstgebot, der Verkehrswert wird als Mindestgebot vorausgesetzt. For sites of special significance for the town or city, the local municipal-

Grundstücke, die für die Stadt von besonderer Relevanz sind, werden ity may opt to employ a concept-based allocation procedure. The bids are

häufig über so genannte Konzeptverfahren angeboten. Neben dem then assessed not just in terms of the purchase price offered but also the

Kaufpreis ist das entscheidende Kriterium die Qualität des Nutzungskon- quality of the use concept so that it strengthens the location and has a

zepts, das den Standort stärkt bzw. eine positive Strahlkraft für den positive effect on the wider social structure of the vicinity. Where

gesamten Sozialraum hat. Für die Ermittlung der Rangfolge der transparency is an important factor in the decision-making process, the

 

Grundstücksvergabe verfahren für gemeinschaftliches Wohnen · Land Allocation Procedures for Community-oriented Housing · Andrea Töllner 159

Bieterinnen und Bieter werden schon aus dem Gesichtspunkt der Trans- different relevant decision-making criteria are given predetermined

 

parenz der Vergabe heraus die Kriterien mit einem festgelegten Prozent- percentage weights in order to determine the best bidders. The use

satz bewertet. Meistens fließt das Nutzungskonzept zu 50 % in die concept usually counts towards 50% of the decision, the offered pur-

Bewertung ein, der gebotene Kaufpreis zu 30 oder 40 % und den Rest chase price towards 30 or 40% with the rest comprising other aspects

machen weitere von der Stadt geforderte Punkte wie z. B. ökologische such as ecological standards.

Standards aus. In this concept-based procedure, the target groups of the bidders for the

Im Konzeptverfahren wird die Zielgruppe der Bieterinnen und Bieter um municipal site are defined, for example investors and property developers

das kommunale Grundstück definiert, wie z. B. Investoren, Bauträger und as well as collective custom build projects or co-housing initiatives. For

private Baugruppen bzw. Baugemeinschaften. Unter einer Baugruppe the town or city, a collective custom build project or co-housing initiat-

bzw. Baugemeinschaft verstehen die Städte in der Regel private Bauwil- ives is usually a group of private individuals who bid for the site with a

lige, die sich mit einem Konzept des – selbst genutzten – gemeinschaftli- concept for a community-oriented housing project for their own use. The

chen Wohnens bewerben, wobei der Kauf in der Regel als Gesellschaft sale is usually conducted between the city and a GbR (a civil law part-

bürgerlichen Rechts mit der Umwandlung in eine Wohnungseigentümer- nership between multiple individuals), which is then converted into a

gemeinschaft oder als neue Genossenschaft erfolgt. homeowner association or a new co-op association on completion.

Über den Weg des Konzeptverfahrens haben also sowohl die The concept-based procedure can be used by the municipality to ensure

Wohnungswirtschaft, die gemeinschaftliches Wohnen verbindlich als that the housing developer includes community-oriented housing as a

Nutzung in ihr Konzept aufnimmt, als auch z. B. private Baugruppen die mandatory part of their concept while also giving private collective

Möglichkeit, mit der Qualität ihres Nutzungskonzepts für custom build projects the opportunity to sway the decision in their favour

gemeinschaftliches Wohnen die Ausschreibung für sich zu entscheiden. through the quality of their proposed use concept. Concept-based

Allerdings werden Konzeptverfahren häufig nicht ausschließlich für procedures are, however, not solely for community-oriented housing and

gemeinschaftliches Wohnen ausgeschrieben, sondern formulieren die the stipulations of the envisaged use concept are often only generally

Anforderungen an das Nutzungskonzept oft deutlich allgemeiner. defined.

Über das Konzeptverfahren hinaus nutzen mittlerweile immer mehr In addition to this method, more and more towns and cities in Germany

Städte in Deutschland so genannte spezielle Vergabeverfahren, mit are beginning to use so-called special award procedures that allow them

denen kommunale Grundstücke ausschließlich an Baugruppen und to award land or property owned by the municipality exclusively to

Baugemeinschaften für gemeinschaftliches Wohnen vergeben werden. collective custom build projects or co-housing projects for the purposes

Anders als in den Konzeptverfahren werden mit den speziellen Vergabe- of community-oriented housing.

verfahren in der Regel ausschließlich selbst nutzende Bauwillige ange- Unlike the concept-based approach, the special award procedure is

sprochen. Die Ausschreibung erfolgt häufig in zwei Phasen. Die erste usually exclusively aimed at collective custom build projects that wish to

Phase ist für Bewerbungen von allen Baugruppen offen, die sich mit use the site themselves and often has two phases. The first phase is

ihrem Nutzungs- und Finanzierungskonzept bewerben müssen. Viele open to applications from all interested collective custom build projects

Städte geben den Gruppen die Gelegenheit, sich und ihre Ziele detailliert or co-housing projects who must present a use concept and financial

mündlich zu präsentieren. Die Präsentation erfolgt vor einem Gremium, plan. Many towns and cities give them the opportunity to present their

das häufig auch mit externen Fachleuten besetzt wird. Eine bestimmte aims in detail and in person, usually before a committee, often with

Anzahl an Baugruppen kommt in die zweite Phase des Vergabeverfah- invited external professionals. A select number of applicants then

rens. In diesem Stadium des Verfahrens ist in der Regel die continue on into the second phase. In this stage of the procedure, the

 

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gemeinschaftliche Planung und Ausgestaltung der Wohnform detailliert applicants are typically asked to present detailed plans for their commu-

darzustellen. Die Planungsfristen, Kostenschätzungen und Bankbestäti- nity-oriented housing concept and the articulation of the housing form,

gungen zur Finanzierung des Vorhabens sind vorzulegen, häufig auch including planning schedule, cost estimates and confirmation of project

schon Baupläne im Maßstab 1:100 beizufügen. Anhand dieser Unterla- financing from the bank(s), sometimes also plans at a scale of 1:100.

gen wird eine Baugruppe ausgewählt bzw. − sofern es mehrere Parzellen Based on this information, the committee then awards the plot to a

gibt − überlegt, welche der ausgewählten Baugruppen welche Parzelle collective custom build project, or – if more than one plot is available

erwerben könnte. – determine which applicants will be able to purchase which sites.

Die jeweilige Baugruppe erhält dann für einen bestimmten Zeitraum The respective collective custom build projects or co-housing projects

(meistens sechs Monate bis ein Jahr) das Grundstück anhand (die so are then given a defined period of time – usually between six months

genannte Anhandgabe). Für diesen Zeitraum verpflichtet sich die Stadt, and a year – during which they have an exclusive option on the site.

das Grundstück nicht anderweitig zu veräußern. Das bedeutet für die During this period, the municipality agrees to not sell the site to another

Gruppe, diesen Zeitraum für die eigene Planung zu haben, ggf. noch party. That gives the group time to prepare their plans, to find further

fehlende Mitglieder zu gewinnen, die Finanzierung zu klären und eine members where necessary, to clarify their finances and to obtain plan-

Baugenehmigung zu erhalten, um am Ende des Anhandgabe-Zeitraums ning permission so that they can then purchase the site at the end of the

das Grundstück von der Stadt erwerben zu können. Einige Städte erhe- exclusive option period. Some cities require a security during the exclus-

ben ein Anhandgabe-Entgelt, z. B. beträgt es in Hamburg 1 % des Kauf- ive option period, e.g. in Hamburg 1% of the purchase price. Other cities

preises, in manchen Städten erfolgt die Anhandgabe grundsätzlich grant the exclusive option period for free, and only levy a fee should the

kostenfrei. Es entstehen nur Kosten, wenn die Gruppe das Grundstück group ultimately decide not to purchase the site.

nicht erwirbt. To make better use of community-oriented housing for urban design and

Um die Vorteile des gemeinschaftlichen Wohnens stadtplanerisch stärker development purposes, it is recommended that municipalities make more

nutzen zu können, ist es empfehlenswert, dass die Kommunen noch frequent use of qualified concept-based allocation procedures that

häufiger qualifizierte Konzeptverfahren nutzen, die z. B. explizit gemein- explicitly stipulate, for example, community-oriented rental housing as a

schaftliches Wohnen zur Miete als Anforderung beinhalten. principal requirement.

 

1 Die Ausführungen beziehen sich auf die Vergabeverfahren in Deutschland. 1 The text is related to the land allocation procedures in Germany.

 

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