37. Casa própria e preços de imóveis

Para a maioria das pessoas, a casa própria é seu maior ativo e seu bem mais valioso. Para comprar um imóvel, precisamos tomar emprestado mais do que tomaríamos noutras circunstâncias, um empréstimo que dura toda uma geração. E se tivermos o azar de comprá-lo no momento errado, é bem provável que ele vá nos arruinar.

Desde os prim eiros anos do século XX, a aquisição da casa própria tem sido um a obsessão im portante para aqueles que vivem em econom ias ricas. Em m uitas partes do m undo ocidental, o núm ero de pessoas com residência própria passou de m enos de um quarto para quase três quartos da população. Contudo, essa procura aj udou a provocar a crise financeira do final da década de 2000, e o ideal universal da casa própria está sendo questionado.

Um ativo incomum Em term os puram ente econôm icos, a propriedade é considerada sim plesm ente com o um tipo de ativo. É relativam ente fácil de com prar e vender e seu valor tende a aum entar ou a dim inuir com o passar do tem po. Contudo, diferentem ente de outros ativos – ações, vinhos, quadros ou m oedas de ouro –, a propriedade tam bém tem um a função essencial: é um lugar para se m orar.

A conj ugação desses dois fatores significa que um a alta de preços de im óveis – seguida de sua queda – tem efeitos bem m ais abrangentes do que um a queda no m ercado de valores ou nos preços de outros ativos.

A alta no preço dos im óveis contribui para um aum ento da confiança dos consum idores na econom ia. Geralm ente, as pessoas tendem a gastar e a tom ar m ais em préstim os, pois sabem que o valor de seu im óvel aum entou. Não se trata apenas de confiança: os proprietários de im óveis podem obter crédito com base no valor de seu im óvel, os empréstimos com garantia hipotecária.

Por outro lado, quando os preços dos im óveis caem bruscam ente, isso traz efeitos sociais extrem am ente nocivos, sem equivalente à queda no valor de qualquer outro bem . Quando a casa de um a fam ília perde tanto valor que seu preço fica m enor que o da hipoteca, essa fam ília tem um patrimônio negativo. Em bora m ine a confiança de qualquer um , só chega a ser um problem a se o proprietário precisar vender o im óvel. Para fazê-lo, ou aceita um preço m enor, ou paga a diferença à em presa que concedeu o em préstim o.

Bolhas e crises Sem pre se achou que poucos investim entos são m ais confiáveis do que im óveis, e há certa dose de verdade nisso. Desde 1975, os preços de im óveis no Reino Unido aum entaram em um a taxa m édia real (ou sej a, descontada a inflação) de quase 3%. Mas o com portam ento dos preços de im óveis depende de vários fatores. Prim eiro, há o custo do terreno no qual o im óvel está construído. Se a dem anda por terrenos aum enta (ou a oferta de terrenos ou de m oradias dim inui), isso força um aum ento nos preços dos im óveis. Do m esm o m odo, se a oferta de m oradias aum enta subitam ente, os preços caem . Um dos fatores por trás da grande queda nos preços de im óveis em Miam i em 2008 foi a conclusão de diversas obras residenciais, prej udicando outras vendas.

O professor Robert Schiller, professor de econom ia em Yale e especialista de renom e em im óveis, lem bra que os preços tendem a aum entar m ais em áreas onde há m ais restrições à urbanização e construção. Por isso, na Califórnia e na Flórida – estados com restrições m ais rigorosas –, os preços aum entaram m uito e depois despencaram , enquanto que em Houston, no Texas – com poucas restrições –, m al se m exeram para fora da curva de aum ento de preço de longo prazo.

Geralm ente, esse aum ento de preços de longo prazo é sim ilar à taxa de crescim ento de um a econom ia no longo prazo. E faz sentido. Com o tem po, im agina-se que os preços de im óveis aum entem no ritm o do crescim ento geral da riqueza de um a econom ia.

“Você teria de ser louco ou gostar de publicidade para prever o que vai

acontecer com os preços dos imóveis.”

Mervyn King, governador do Banco da Inglaterra

Porém , a verdade é que os preços de im óveis têm se m ostrado suj eitos a diversos ciclos de altos e baixos nos últim os 50 anos, culm inando em 2008 com a queda nos preços de m oradias nos EUA e no Reino Unido, com um a velocidade que não era vista desde a Grande Depressão. Por que os preços de im óveis são tão propensos a esses abalos?

Aumento no número de imóveis próprios A principal razão por trás da volatilidade do preço dos im óveis é que, tanto nos EUA quanto no Reino Unido, governos sucessivos declararam que iriam aum entar o m áxim o possível o núm ero de im óveis próprios. Para perceber o efeito disso, basta ver o Reino Unido. Lá, até a Prim eira Guerra Mundial, apenas 10% dos im óveis pertenciam ao seu ocupante, em com paração com quase m etade nos EUA. Isso se deve, em parte, ao fato de m uitas propriedades pertencerem aos m em bros m ais ricos da população, que as alugavam , m as tam bém era um fenôm eno social. Até os j ovens m ais ricos preferiam alugar quartos a com prar ou alugar seus próprios im óveis quando se m udavam para Londres. Na m aioria dos círculos sociais, era perfeitam ente norm al não ser nunca dono de seu próprio im óvel.

As coisas m udaram após as guerras m undiais, pois governos sucessivos adotaram a política de encontrar “lares para heróis”. Foram im postos controles sobre locadores e m ilhões de libras foram inj etadas em proj etos residenciais. Ao m esm o tem po, a desigualdade estava dim inuindo, o que significa que m uito m ais fam ílias de classe m édia com eçaram a poder adquirir sua própria m oradia.

Em m eio ao otim ism o britânico no pós-guerra da década de 1950, a propriedade im obiliária, lenta m as firm em ente, foi se arraigando com o um obj etivo social talism ânico, j untam ente com a educação e planos de saúde gratuitos e baixo desem prego. O apogeu foi o plano do “direito a com prar”, de Margaret Thatcher, que perm itiu que m ilhares de inquilinos de conj untos habitacionais adquirissem suas casas.

Todos esses fatores contribuíram para um aum ento acentuado do núm ero de proprietários de residências. Cada governo que se sucedia introduzia incentivos fiscais lucrativos sobre hipotecas, e com isso o percentual de proprietários subiu, atingindo recentem ente o pico histórico de 70%. Foi um a das m aiores transform ações sociais e econôm icas da história da Grã-Bretanha.

“G anhei muito, muito dinheiro em imóveis. Prefiro comprar imóveis a ir a Wall

Street para receber 2,8% de rendimento. Esqueça isso.”

Ivana Trump

O relacionam ento do Reino Unido com im óveis residenciais não é único. Em term os de nível de propriedade de im óveis residenciais, a Espanha está bem na frente, e a França está se aproxim ando rapidam ente dela. Significativam ente, só em países com um grande núm ero de proprietários de im óveis residenciais é que acontecem os ciclos m ais im portantes de desenvolvim ento e de crise im obiliária – e é por isso que países com o Alem anha e Suíça, por exem plo, onde m ais gente tende a alugar do que a com prar, têm resistido a essas bolhas. Mas isso se deve m enos a um a arraigada reticência cultural à aquisição de im óveis do que a leis que fazem com que sej a m ais interessante alugar sob a ótica financeira.

Nível de propriedade de residências

Espanha 85%

Irlanda 77%

Noruega 77%

Reino Unido 69%

EUA 69%

Áustria 56%

França 55%

Alemanha 42%

Perigos econômicos Se por um lado há inegáveis benefícios sociais no aum ento do nível de propriedade residencial, há problem as econôm icos associados a ele.

Ele anula, por exem plo, a cham ada m ão invisível do capitalism o (vej a o capítulo

1). Num m ercado que funciona adequadam ente, quando os preços atingem níveis que podem ser considerados pouco razoáveis, as pessoas param de com prar e os preços voltam a patam ares m ais sensatos. Se, no entanto, os governos oferecem aos com pradores de im óveis – ou às com panhias hipotecárias que os financiam – incentivos para com prar (com incentivos fiscais ou garantias im plícitas de suporte), aum entam as possibilidades de que se form e um a bolha.

Foi j ustam ente o que aconteceu nos anos anteriores a 2007, quando os dois gigantes hipotecários que dom inavam o m ercado de financiam ento im obiliário norte-am ericano, Fannie Mae e Freddie Mac, assum iram riscos cada vez m aiores em seus em préstim os. A m aioria dos investidores presum iu que se essas duas em presas tivessem problem as, elas seriam salvas pelo governo – e tinham razão, pois em 2008 o governo viu-se forçado a nacionalizá-las. A questão que fica é se, no futuro, as instituições hipotecárias dos EUA e do Reino Unido terão de sobreviver sem a aj uda do governo, e se isso significaria o fim das bolhas e das crises im obiliárias.

A ideia condensada:

os preços de

residências podem

baixar e podem subir