5.5 Controvérsias do Programa Minha Casa Minha Vida: atrasos e especulação imobiliária

O cenário do Programa Minha Casa Minha Vida pode ser evidência de uma redução da desigualdade social, ou, para sermos mais precisos, de um deslocamento do eixo de desigualdade em que os pobres melhoraram sua situação – o que é significativo diante das condições básicas de sobrevida e heterogeneidade da inclusão social dos últimos 10 anos –, e os empresários parceiros, aqui particularmente representados pelas construtoras, ficaram também ricos, no contexto da estratégia propagada pelo governo federal, ou seja, a de criar os “campeões nacionais”, com o objetivo de ampliar o mercado interno e aumentar a participação no mercado externo, por sua vez inseridos dentro de uma estratégia de competição global.

 

A seguir, apresentamos uma discussão sobre os problemas relacionados ao acesso à casa própria aos mais pobres e às dificuldades relacionadas à especulação imobiliária.

 

5.5 Controvérsias do Programa Minha Casa Minha Vida: atrasos e especulação imobiliária

 

Os atrasos nas entregas das casas da faixa 1 do PMCMV têm diversos motivos, além do fato da paralisação pela CEF de contratações durante nove meses para revisão de exigências técnicas (Valor Econômico, 2012). Para essa faixa, a fonte de recursos de financiamento são o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), utilizado por empresas privadas produtoras das unidades, e o Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) para unidades contratadas por entidades organizadoras sem fins lucrativos (Soares et al., 2012).

 

Segundo Oliveira (2011), há vários fatores adicionais para atrasos na faixa 1. Assim, no caso de mutirões e autoconstrução na zona rural, a construção pode ser afetada por período de safras, morte ou doença de algum membro da família. Para a contratação de serviços, há falta de mão de obra em período considerado aquecido; da mesma forma, o autor cita licitações esvaziadas – por falta de interesse ou por falta de empresas disponíveis na região –, a pouca disponibilidade de materiais de construção, os poucos profissionais como engenheiros e arquitetos, a demora de notificação ao agente financeiro, dificuldade de pagamentos de contrapartidas por parte do município ou estado, condições climáticas adversas e, finalmente, a falta de trabalhadores do setor da construção civil, já que o mercado aquecido tem empregado mão de obra nas outras faixas do Minha Casa Minha Vida, ou mesmo em demais obras do PAC, tais como as obras para a Copa do Mundo e Olimpíadas.

 

Há, ainda, questionamentos sobre a real necessidade da criação de um programa como o Minha Casa MinhaVida. Para Mayer (2011), advogado da ocupação Dandara em Belo Horizonte (MG), os imóveis inativos deveriam ser desapropriados conforme aponta o Estatuto da Cidade e a Constituição, o que em si já supriria grande parte do déficit habitacional. Assim, o programa seria desnecessário.

 

Segundo Pochmann (2013), os novos trabalhadores estão na base da pirâmide, com renda de até 1,5 salários mínimos, ou seja, recebem aproximadamente R$ 933 reais no máximo, tomando por base o salário-mínimo de R$ 622 no ano de 2012. Logo, apesar do programa, teriam dificuldade em ter acesso à casa própria.

 

Essa constatação lembra a reflexão de Bourdieu (2001), para quem a aparente democratização do acesso à propriedade, dissimula diferenças segundo a localização, com oposição entre o suburbano e o citadino, determinando grandes desvios de modo de vida. Ainda segundo o autor, a ligação entre a casa e a herança, portanto, a família, enfraqueceu-se, dando lugar a preferências relacionadas ao capital econômico, cultural, trajetória social, idade, estatuto matrimonial, número de crianças e posição no ciclo de vida familiar. Nesse sentido, pelo menos no caso da França estudada por Bourdieu, a propensão a comprar depende do peso relativo do capital econômico e cultural, pois há receio das incertezas relacionadas ao futuro no trabalho e à falta dos meios financeiros.

 

A seguir apresentamos a Tabela 5.2 atualizada dos valores-limite para casas e apartamentos:

 

Tabela 5.2 Valores avaliados das moradias da CEF por população municipal

 

Região Valor Renda

máximo do máxima

imóvel (R$)

(R$)

Brasília, São Paulo e Rio de Janeiro (inclusive 190.000,00 5.000,00 região metropolitana)

 

Municípios com população ≥ 1 milhão de 170.000,00 5.000,00 habitantes ou municípios sede de capitais

estaduais não mencionados anteriormente

 

Municípios com população ≥ 250 mil habitantes 145.000,00 5.000,00 e em municípios integrantes de regiões

metropolitanas, inclusive RIDE

 

Municípios ≥ 50 mil habitantes 115.000,00 4.300,00

 

Demais municípios 90.000,00 4.300,00

 

Fonte: BB (2013)

 

Como podemos ver, a cidade de São Carlos está enquadrada no valor de R$ 115.000, mas já esteve entre R$ 92.000 e R$ 94.000 em 2011.

 

A seguir apresentamos estimativas de financiamento do programa. Todos os casos da tabela a seguir estão considerando que o mutuário já tenha mais de 3 anos de contribuição ao FGTS, o que diminui as taxas de juros:

Tabela 5.3 Estimativas de compra de imóveis com base no simulador da CEF

 

Salário Valor Valor Entrada Entrada Valor do Financiamento/

(R$) CEF Construtora CEF Construtora subsídio primeira prestação/

(R$) (R$) (R$) (R$) (R$) última prestação (360

meses)

(R$)

933,00 92.000 92.000 32.018,89 0 17.960,0 42.021,11/279,90/117,17

933,00 92.000 112.000 32.018,89 20.000 17.960,0 42.021,11/279,90/117,17

933,00 94.000 115.000 34.018,89 21.000 17.960,0 42.021,11/279,90/117,17

933,00 112.000 115.000 52.018,89 3.000 17.960,0 52.018,89/279,90/117,17

1.600,00 92.000 92.000 1.978,07 0 17.960,0 72.061,93/480,00/200,92

1.600,00 92.000 112.000 1.978,07 20.000 17.960,0 72.061,93/480,00/200,92

1.600,00 112.000 115.000 21.978,07 3.000 17.960,0 72.061,93/480,00/200,92

 

Fonte: Simulador CEF (2013).

 

Depreende-se da Tabela 5.3, para o salário de R$ 933,00 – um salário-mínimo e meio conforme Pochmann (2013) –, que é praticamente impossível financiar uma casa sem o apoio da prefeitura ou de entidades sociais. Até a renda limite da faixa 1, com salário de R$ 1.600,00, a especulação imobiliária dificulta a compra de um imóvel em locais mais bem localizados por conta da especulação imobiliária.

 

Segundo Soares et al. (2013), com base em um estudo das habitações construídas no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida em Uberaba (MG), o governo federal priorizou a lógica de mercado ao estabelecer o programa, ficando evidente que a prefeitura cedeu aos interesses das construtoras, desconsiderando a importância das Zonas Econômicas de Interesse Social (ZEIS) como instrumentos de política urbana e habitacional, colocando áreas contíguas às ZEIS à disposição do programa.

 

Para termos ideia de como a especulação imobiliária está naturalizada pelo governo – que busca políticas para tentar contornar a questão dentro da própria lógica do mercado, o que de certa forma contraria o Estatuto das Cidades –, temos uma entrevista do Ministro das Cidades, Aguinaldo Ribeiro, na qual demonstra o entendimento do governo sobre a questão:

 

É natural que, construindo-se mais, a economia é aquecida e os preços dos terrenos subam. Isso é uma consequência natural do sucesso do programa. Para resolver uma parte dos problemas, o governo aumentou recentemente o limite de valor para o financiamento do imóvel. É uma mudança pontual para que o programa não seja comprometido [...] Quanto maior a oferta, menor será o preço, e o mercado será equilibrado de forma saudável (DW Brasil, 2012).

Se considerarmos o discurso apresentado, que considera o ponto de vista do Ministério das Cidades em termos de política habitacional e do Estatuto das Cidades, que prevê barreiras contra a renda fundiária, chama a atenção o conteúdo de racionalidade econômica do ministro. A nosso ver, isso seria resultado do papel performativo da ciência econômica, disciplina que, na busca por se desprender do mundo social, contribui para criar essas verdades nos indivíduos e nas instituições.

 

Portanto, o problema das políticas públicas em encarar as classes sociais apenas sob o aspecto da faixa de renda, como considera a CEF, tratando o déficit como uma questão de financiamento, segundo Ermínia Maricato – que, por sua vez, participou da elaboração do Estatuto da Cidade – é que sem tocar na questão da renda fundiária e sem considerar a terra dentro de um contexto de inclusão social, sustentabilidade e harmonia do crescimento urbano, continuaremos a reproduzir a exclusão (Tavares, 2011). Segundo Souza (2012), a reprodução das classes sociais fica escondida pela “pseudomobilidade da renda”.

 

Claro que essas questões adquirem maior ou menor gravidade dependendo da cidade, pois o significado da exclusão em espaços urbanos como São Paulo se torna muito mais grave do que em cidades menores, com problemas relacionados a serviços públicos e mobilidade urbana em diferentes graus.

 

Um dado interessante sobre como a especulação tem interferido nas faixas do Programa está relacionado à concorrência para a compra de terrenos e construção de moradias entre as entidades organizadoras sem fins lucrativos, as imobiliárias e construtoras. Sobre esse assunto, Maria das Graças Xavier, da União dos Movimentos de Moradia de São Paulo faz o seguinte comentário:

 

A maior parte do programa é voltada para rendas maiores que 4 salários e nós trabalhamos com a faixa de até 3 salários. Hoje os movimentos vão até uma região, fazem estudo do terreno e, até comprar, a Caixa demora a repassar e a imobiliária vem e compra o terreno antes do movimento, por um valor maior (Tavares, 2011)

 

Dessa maneira, a burocracia em relação aos movimentos populares faz que percam a concorrência para as imobiliárias que têm capacidade econômica. Esses movimentos são utilizados muitas vezes como próprio instrumento de valorização, ao mesmo tempo que o encarecimento das unidades habitacionais dificulta o acesso por parte de pessoas que não se enquadram no programa – seja por limitação de renda ou por restrições documentais.

 

As imobiliárias em São Carlos, cidade onde realizamos a pesquisa de campo, adquirem terrenos na expectativa de sua valorização e os negociam com as construtoras; além disso, vendem unidades habitacionais tanto para o Prohab quanto para as grandes e pequenas construtoras, o que demonstra uma considerável interferência, longe de ser desprezível com respeito às elites imobiliárias locais.