Manual de Direito Tributário
3.4 Base de cálculo
É base de cálculo do ITBI o valor venal dos bens im óveis transm itidos ou
direitos reais cedidos (art. 38 do CTN). Vale dizer que a base de cálculo será o valor de m ercado (ou preço de venda, à vista, em condições norm ais de m ercado), sendo irrelevante o preço de venda constante da escritura. De outra banda, entende-se que deve prevalecer o valor da escritura (ou, até m esm o, o do carnê do IPTU). O tem a é polêm ico.
Em caso de discordância do Fisco, a base de cálculo – o tal “valor venal,
real, do negócio”132 – pode ser contestada pelo Fisco, na form a do arbitram ento (art. 148 do CTN). Com efeito, “m uitos autores entendem que o lançam ento na espécie é por declaração, cabendo ao Fisco, após feita esta, aceitar ou não o valor declarado ou sim plesm ente aceitá-lo num prim eiro m om ento, cabendo-lhe
o direito de exercitar lançam entos suplem entares”133.
Quanto à utilização de um peso m ínim o para a quantificação da base de
cálculo, José Eduardo Soares de Melo134 ensina:
“A legislação municipal costuma estabelecer um piso mínimo, ao dispor que o imposto não será calculado sobre valor inferior ao bem, utilizado, no exercício, para a base de cálculo do IPTU, atualizado monetariamente de acordo com os índices oficiais, no período compreendido entre 1º de janeiro e a data da ocorrência do fato”.
Em 2 de dezembro de 2014, a 4ª Turm a do STJ, no REsp 1.099.480/MG
(rel. Min. Marco Buzzi), entendeu que o valor a ser considerado, diante da necessidade ou não de escritura pública, deverá ser aquele da avaliação realizada pelo fisco, e não aquele declarado pelas partes. Nos negócios que envolvem a transferência da titularidade de bens im óveis, destaca-se o art. 108 do Código Civil: